深圳“中介改革”背后:9个月642家店铺关门 没有差价怎么
关于中介店倒闭潮的调查
本报记者/杨志杰
2021年11月22日发布，第1021期，《中国新闻周刊》
在深圳市福田区百花三路，洪钟房地产店的玻璃门上贴着一张转租通知。20多平米的办公区空无一人，只有两名房产中介闲着，默默浏览电脑，等待关门倒计时。
过去四个月，这家店没有二手房交易，只有一些零散的租客名单。一位经纪人告诉《中国新闻周刊》，一年前，他有十几个同事，今年有一半辞职了。他们有的回到家乡，有的转行卖新房和写字楼，或者干脆转行做其他销售。没有营业额，每月接近4万元的房租和水电费都成了沉重的负担。为了省钱，这家当地的小中介决定把这家店和其他店合并。
这不是唯一一家被关闭的房屋中介机构。在这条只有300米左右长的路上，高峰时期有七八家中介店，几百家房产中介，现在只剩下三四家大型连锁代理商。位于深圳市百花区的百花山路，被誉为深圳“最强学区”。它是对房地产政策变化最敏感，也是观察深圳楼市的窗口之一。今年前9个月，深圳已有642家中介门店关停。截至10月，深圳二手房成交量已连续6个月下滑，9月成交1635套，创下近12年来的历史新低。
类似的故事在广州、东莞、杭州、宁波、成都、厦门、济南等城市上演。中国房地产市场正在进入存量时代，尤其是一线城市，二手房已经占到市场交易的70%以上。今年，对二手房交易的密集监管释放了新的信号。有评论指出，房地产调控从过去以新建商品房为主，逐渐发展为二手房调控，“二手房市场正在成为房地产调控的主战场”。
在房地产调控带来的市场低迷中，一些房地产中介难以为继。图/视觉中国
收官潮只是开始。
他是王丰深圳市百花区的高级房地产经纪人。在15年的从业生涯中，他经历了数次深圳房地产低迷：——2008年金融危机、2011年二手房评估价转让新税收政策、2016年“八神”新政、2020年“七十五”新政。但在他看来，今年的调控是“历史上对二手房和房产中介影响最大的一次，接近洗牌，洪水将至”。
2月前，房产中介在百花区推广单一业务并不难。百花区位于深圳市福田区。它是方形的，大约1平方公里，靠近华强北商业街。大多数社区都建在华强北最辉煌的千年。设施老旧，但周边是深圳中考成绩最好的梨园小学、百花小学、实验小学、深圳实验中学所在地。除此之外，还有6所幼儿园，是深圳“最强学区”。优质教育的“一站式”组合吸引着深圳家长花上千万挤进这15个花园社区。
去年，深圳的房地产市场很热，王丰记得在最大的一个月里，该地区售出了70或80套房子。当时网上几乎没有上市的房子，他只好翻找老客户的联系方式，问要不要一套一套的卖。
但从今年2月开始，深圳房产中介的好日子就被叫停了。2月8日，深圳市住房和城乡建设局发布《关于建立二手房交易参考价格发布机制的通知》，公布了3595个小区的参考价格。参考价是以过去一年楼市的网上价格为基础，通过调查实际市场交易情况，综合分析、评估计算而形成的。
深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王峰表示，过去一年，二手房地产价格有62%与网上价格一致，过去一年有10%的房地产价格没有卖出，27%的市场价格严重偏离参考价格。这些偏离市场价格的社区主要来自南山、福田、宝安等热点，价格虚高，存在炒作。随后，大部分上市信息从深圳房地产机构的网站上删除，再次上架时只能显示政府参考价。有中介表示，高于参考价的房子可以转让，但买受人要签风险告知书。
百花区房价严重偏离参考价27%。去年11月，国城花园一套44平米的带实验小学、实验中学学位的房间，以1218万元成交，均价27.68万元/平米，目前政府给出的参考价为13.1万元/平米。第二名是天儿花园的房价。去年12月均价18 ~ 22万元/平方米，政府参考价12万元/平方米。
二手房指导价虽然不是强制性的，但却是银行用这个数据作为放贷的参考数据，开始震慑人为抬高的二手房交易。中介王丰解释，以南天儿花园89平米为例，如果业主坚持20万元/平米不议价，买受人只能按参考价借款，首付款将增加712万元。
对于价格严重偏离参考价的二手房，提高成交门槛，成交量大幅下降。据乐嘉统计，2021年2-7月，福田区香蜜湖片区、福田区百花片区、南山粤海片区、宝安新安片区、龙华智敏深高北区6所名校房屋成交量大幅下滑。1月份交易量同比增长58%。3-7月，交易量同比下降50%以上。深圳二手房成交量也在下降。1月份，在线订阅量仍有8971套，低于3月份的门槛，只有4869套。今年6月，在线订阅数量已降至3216套。
这几乎切断了房地产经纪人的生计。王丰介绍，最近百花区每个月卖5~10套房子，这一带有几十家中介店，有600多家中介。在过去的四个月里，依靠多年积累的客户介绍资源，王丰只卖出了一套房子。“新入职或从业三四年的中介，没有个人资源，肯定活不下去。许多人辞职去送快递、打点滴或卖保险。”
rawl/163/w550h413/20211123/1166-6b3db9e17163852962b1fe4266f236af.jpg" />深圳福田区百花小学所在的百花片区是深圳“最强学区”，15个花园小区中最高时某小区小户型房价超过30万元/平方米。2021年深圳二手住房成交参考价以及拟出台的学区政策，对该片区二手房交易有较大影响。摄影/本刊记者杨智杰
王丰发现，周围最先关门的是贝壳等平台的加盟店，比如德祐、糯家，加盟店不仅要自己担负租金、水电费，还要给平台交3万~4万元的加盟费。《中国新闻周刊》走访深圳南山区、福田等多个片区，多家糯家、德祐门店都锁门停业或是转租。接下来倒闭最多的是一些小型个体中介，他们也需要自负盈亏，但规模小，方便转型。
张媛是深圳房地产中介协会秘书长，在她看来，今年深圳对二手房调控的深度和时间长度，有史以来从未有过。深房中协每隔一段时间便会对全市的中介摸底调查，截至9月30日，深圳关停门店642个，占问卷调查总量15.1%，有效实名登记中介人员约4.1万人，较今年峰值减少6000余人，较去年同期减少14.2%。
作为中国最大的房产交易服务平台，贝壳找房也难以抵御市场下行的冲击。10月11日，贝壳找房上海研发团队全员被优化，其公开回应，“行业环境发生较大变化，公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整”。
老牌房产中介公司中原地产内部下发文件称，“受市场持续低迷影响，为了保留核心资源度过寒冬，集团决定调整内地业务规模与架构，所有分公司都要应自身经营情况作出适度收缩，目标在第四季度达到收支平衡。”该份文件还指出，合肥、郑州、济南、南昌、哈尔滨、南京、宁波七家分公司需要大幅削减经营规模。据报道，上海中原地产正通过降薪、劝退等形式要求员工拼业绩并“自救”。
张大伟指出，这些裁员只是冰山一角，真正的市场裁员，从7月份就开始，因二手房成交量“速冻”，第三季度最惨。“目前的二手房交易市场，都存在劳动力过剩的现象。”张大伟告诉《中国新闻周刊》，以深圳为例，其中介门店数量要对应的二手房成交量应该是每月6000套以上，最近一个月成交不足2000套。一两个月门店还能坚持，持续三四个月便撑不下去，关店潮只是刚刚开始。
二手房定价规则变了
与新房限价不同，二手房是业主与买家的自由交易，监管部门在过去很少对其交易价格直接监管，为何在今年对其直接干预？
事实上，深圳出台二手房参考价，酝酿已久。证券时报报道，2020年1月，深圳市便已经开展建立二手房指导价格相关制度的研究工作，目的是为了稳定二手房价格、稳定深圳市商品房市场预期。
在此之前，过于“友好”的二手房交易政策，吹起了泡沫。2019年11月，深圳调整豪宅税政策，大量二手房交易税费降低，刺激交易，二手房价格上涨，甚至出现业主集体串联哄抬房价的现象。2019年12月，深圳宝安区中粮凤凰里花苑小区的业主群管理组在微信群发布《告凤凰里全体业主书》，以“要打响资产保卫第一枪”的名义，让所有业主集体涨价，还要制造笋盘现象。截图在网上疯传，随后，宝安区住建局通报该事件，同时下架贝壳找房上该小区的所有二手房源。
2020年，被疫情压抑的购房需求开始释放，深圳二手房市场迅速回暖。3月网签量为6375套，4月该数字猛增至17388套，并在7月超过2万套，创下月度网签量的历史高点。尽管受“7·15”政策影响，7、8月成交量短暂回落，但随着市场对政策逐渐适应，12月的网签量再次突破1万套。
随之站上历史高位的还有二手房房价。深圳南山区滨海之窗小区的一位中介向《中国新闻周刊》描述，去年下半年，该小区的房价持续上涨，每月上调一次价格。热点楼盘业主的集体抬价行为再次出现。到年底，人们发现，过去一年深圳房价格外疯狂，上涨幅度达到31%，个别地区涨幅甚至达到50% 。而此前，深圳市住建局曾表示，按照宏观调控的长效机制要求，二手房价年增幅不超过5%。
二手房价格猛涨，但另一方面新房遭遇政府限价，一二手房价格倒挂明显。去年10月，深圳二手房均价比新房高1.6万元/平方米。有媒体报道，华润城润玺一期项目均价约为每平米13.2万元，而周边二手房价格高出近5万元，“若中签一套100平米的新房，倒手后能赚500万元”。
不仅是深圳，在一线城市以及热点二线城市，二手房市场逐渐成为交易的主体。新房和二手房的价格“剪刀差”之下，杭州、上海、南京、宁波、成都、西安等多城都出现“万人摇”现象。“这种情况下，升级二手房调控成为了市场的必然。”张大伟说。
2月8日，深圳率先在国内推出二手房参考价，随后宁波、三亚、西安、绍兴、无锡、东莞、金华、绍兴、广州、合肥等十城效仿，多地银行以参考价为参考放贷。
二手房参考价是一剂猛药。深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋介绍，此前市场的二手房价格，波动很大，有很多泡沫，误导购房者预期。发布指导价，有利于解决一、二手价格倒挂的问题，同时引导商业银行发放贷款，降低杠杆，防范金融风险。
张媛注意到，二手房参考价出台之前，深圳二手房市场呈现一个怪圈：一边是二手房价格虚高，业主和一些网站、自媒体不停地调高价格，但另一边，市场底部真正的需求方已经跟不上房价的涨势。当时，深圳几个头部的中介企业也都意识到，“房价继续上涨，自媒体继续炒作，会持续透支未来交易量，中介行业会无法生存”。
多地政府二手房参考价推出后，要求下架高价盘，上线参考价，一定程度上改善了买家的被动地位，为业主预期降温。“有了参考价后，许多买家一定会看参考价。他们心里有了预期，卖家的定价太高，可以不买或者与卖家议价。这在过去无法做到，此前的价格由中介和业主掌握，一个片区房价容易被炒作起来。”李宇嘉告诉《中国新闻周刊》，如果卖家坚持不降价，银行依据参考价放贷，买家首付压力增加，如果买不起，便会转向跟参考价相近、甚至低于参考价的区域，高价房有价无市，未来也会考虑降价。
9月中旬，中介王丰时隔近3个月终于“开张”，卖出了一套房子。这套房2020年上涨至1500万元左右，9月成交价则降到了1180万元，低于目前的二手房参考价1280万元。但这种情况可遇不可求，指导价之下，卖家和买家的博弈变得更为漫长而隐秘。10月中旬，《中国新闻周刊》走访深圳南山、福田等多个热点小区发现，卖家愿意按指导价大幅降价的仍是少数。“目前降价的房源，多是业主因生意受疫情影响、急需现金周转才会降价，更多人还是以原来的价格挂着不着急卖。买的人一般是刚需，为了结婚或者孩子上学，其余的人仍在观望。”王丰说。
不过，深圳乃至一线城市二手房降价趋势已经开启。国家统计局数据测算，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%，其中深圳下降0.5%，降幅比上个月扩大扩大0.1%。
“虽然大面积降价还没有开始，卖家现在还不愿意降价，只要坚持下去就没问题。大家对房价的预期并非短期内能达到目标，政府改革的目的是使房价慢慢向理性价格回归。”李宇嘉说。
停贷会成常态吗？
今年以来，宁波、三亚、西安、绍兴、无锡、东莞、金华、绍兴、广州、合肥等十多个相继推出二手房指导价的城市，多数城市银行房贷与指导价挂钩。这意味着，二手房交易的信贷政策大幅度收紧了。
7月，上海推出二手房“核定价”，没有通过挂牌价格核验的，中介平台和机构不得对外发布该房源信息。8月初，上海对二手房调控加码，各银行审核二手房贷款金额，实行“三价就低”原则，即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批二手房贷款额度。专家解释，有些炒房客曾为了获得更高杠杆，通过“阴阳合同”做高房价，拿到更多贷款。58安居客房产研究院分院院长张波曾分析，“三价就低”原则能有助于二手房价格过快增长，防止资金违规流向房地产，并提高税赋公平性。
购房者申请购房按揭贷款，需向银行提出书面借款申请，银行通过第三方评估机构评估，再依据评估结果审批放款比例，最后放款。一般而言，整个周期是1~2个月。今年6月下旬，上海、广州、郑州、西安、武汉、南京、宁波、重庆、合肥等城市的银行反映，二手房贷款申请条件收紧，放款周期延长。6月，贝壳研究院监测的72城数据显示，从放款周期看来，房贷平均放款周期为50天，较上月再延长2天，广州较上月延长14天至98天，佛山、东莞、中山、惠州等粤港澳大湾区城市放款周期也基本延至百天以上。
在张大伟看来，多地二手房信贷收紧，银行停止接单、放款周期延长，直接影响一线城市和部分二线热点城市二手房市场剧烈降温。9月，上海二手房仅成交了9800套，创今年新低。广州二手房网签量为6921套，是近四年同期最低。上海易居房地产研究院监测的11个重点城市，9月份二手房成交量同比下降45.5%，几乎腰斩。
“从我这么多年的从业经验来看，房地产贷款特别是二手房贷款周期，两个月是一个界限，如果超过两个月，房价肯定跌。今年主要原因是，上半年央行发布的居民户中长期贷款同比增长惊人，三季度断崖式下调，二手房市场才会出现断崖式变化。”张大伟告诉《中国新闻周刊》。
去年年底，“为防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险”，央行和银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，划分不同的房地产贷款集中度，提出“两条红线”，即针对中资大型银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%，中资中型银行的上限则分别为27.5%和20%。4月，政府对房资金监管升级，联合排查经营用途贷款违规流入房地产的问题。
“现在部分炒房客的日子不好过了。过去他们炒房的钱，多是从银行贷款，房价上涨后，他们再将房子抵押给银行获得更多资金购置下一套房子。”广州按揭贷款研究者郑大源告诉《中国新闻周刊》，刚需买家肯定也会受到影响，但调控的真正目的，并不是要停止二手房交易，而是抑制房价过快增长，“从长远来看，这是在保护刚需用户”。
10月15日，针对部分地区个人按揭贷款额度紧张的问题，央行金融市场司司长邹澜回应，今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，但房价上涨速度得到抑制。少数城市的房价回稳以后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。10月21日，银保监会称，保障好刚需群体信贷需求，要在贷款首付比例和利率上对首套房购房者予以支持。
郑大源注意到，广州一些银行此前的放款周期一度超过半年，11月以来有所加快，原本停止接单的银行也开始重新接单，但整体并不明显。“为何最近略有放松？其中一个主要原因是，是国内多个房地产知名企业纷纷爆雷。目前调控略有放松，是希望恢复房地产行业的信心，让大家盘活一点交易量。”但从未来趋势看来，郑大源认为，在比较长的时间里，“房住不炒” 仍是不可动摇的政策。
“去中介化”来临？
房地产中介从业者是对市场最敏感的群体，他们不少人隐隐感到，存量房的诸多游戏规则在发生改变。
6月底，深圳市住建局上线二手房交易平台，但数小时后便迅速下架。8月，杭州市推出二手房交易监管服务平台，上线“个人自主挂牌房源”的功能，为房主提供平台自行挂牌房源，直接跟潜在买家进行沟通，打破了通过中介交易的模式，引发了舆论针对二手房交易“去中介化”的声浪。随后，贝壳股价连续两个交易日跌去19.47%，市值蒸发46.09亿美元，约合人民币298亿元。
李宇嘉认为，国家对新房建立了一套全流程的监管体系，从土地出让到规划报建，再到开工、预售、竣工和交付，这一套监管体系基本上没有漏洞。但在对二手房的管理上，过去却长期任其野蛮生长，甚至不知道真实的挂牌价格。在他看来，“二手房交易的问题，主要是基础秩序混乱，信息不对称严重，交易成本居高不下，民生福利损失。整个行业仍然处在相对粗糙的阶段，运行规则甚至在原地踏步，坑蒙拐骗仍然存在。”
在他看来，官方建立二手房交易平台，并非为了消灭中介，而是为二手房交易治理提供抓手，从而监管价格体系，消除信息不对称。这是第一步，需要先把真房源的信息公示，交易代理可以继续通过中介完成。
张媛告诉《中国新闻周刊》，深圳短暂上线的二手房交易平台背后，其实早有打算。早在2017年，政府和行业就已经开始探讨，需要这样一个平台，让所有信息和流程公开透明。随着技术和法律法规的成熟，如今具备了条件。
“我们很多会员传递出一种悲观的情绪，认为政府在打击中介，去中介化。”
张媛还注意到，在情绪传递下，今年的关店潮和以往有所不同：过去历次中介关店潮，多数是企业因经营不善主动作出调整，等到市场复苏，他们很快会卷土重来。但是这一次，至少在深圳的房地产企业中，很资深的从业人员主动离开了这个行业。
“深圳并非用行政资源介入市场经济，这样成本和效果的性价比低，而是要形成一个导向，搭建一个尽可能开放的平台。”张媛认为，这个平台未来上线后，也不可能一下子解决中介行业的所有问题，仍需要不断地优化，“这是一个魔道相长的过程”。
但当下的冲击和洗牌是不可回避的。在张媛和多位行业资深人士看来，意味着“房地产中介行业赚容易钱的时代已经过去了”。1998年，中国第一家合法合规的房地产经纪公司成立。到2020年，中国房地产经纪业务交易额约为11.5万亿元，市场渗透率约为49.6%。“这个行业看起来发展很快，企业规模、服务模式都在快速变化，现在又搭上互联网快车，但本质一直未发生变化，是躺在中国房地产市场的上行周期，从事了一个相对比较简单的工作。”张媛告诉《中国新闻周刊》，但如今，房地产中介需要审视自己的服务价值到底是什么。
原本这是一个缓慢转型的过程，但今年针对二手房的密集调控，将洗牌加速了。深房中协指出，成交量断崖式下跌，中介开单难度增加，越来越多人发现，过去行之有效的开单方式，比如隐瞒信息、抬高买房的心理预期等方式，过去在市场预期好的时候，这样操作还有人买单，但现在市场预期不好，不管是规范还是不规范的方式，都不起作用了。
中介们陷入了迷茫，看不到前景，便选择离开。张媛估计，这次离职潮后，未来有人再回来，可能会发现这个行业已经发生了改革。“这不是洗白，也不是改良，而是要与过去彻底做切割”。