填补二手房“阴阳合同”漏洞 上海房贷审批实行“三价低”

原标题：填补二手房“阴阳合同”漏洞上海按揭审批实施“三价低”

来源：上海证券报

在全面上调房贷利率后，上海再次为信贷调控发放了房贷“补丁”。

上海证券报记者昨日从上海多家中介和相关银行确认，上海二手房在申请抵押时将实行“三价低”原则，即参考网上合同签约价、银行评估价和涉税评估价，选择相对最低价核定贷款额度。相关的实践实施标准和细则还在进一步实践中。

“与之前最大的不同是交易中心提供的涉税评估价格更多。”记者从上海多家商业银行了解到，在此之前，银行主要是通过比较网上签约价格与第三方评估价格来判断最终的贷款额度申请。据了解，从8月9日那一周开始，多家大型国有银行上海分行就实施了“三价必降”政策。

谈及房贷审批中“三价低”的背景，中原地产分析师卢文喜认为，今年出台的审批规则、限售房等调控内容多针对新房市场，但上海是存量房为主的市场，对新房市场的单一调控效果有限。因此，二手房也要加强，协调“一手二手”调控可以稳定整个楼市。

“三价低”政策的出台，意味着房贷进一步“去杠杆化”，进一步打击投机高房价的“阴阳合同”行为。“这次‘三价低’主要是针对二手房交易中的一些投机行为。”在卢文喜看来，一些炒房者可能会通过“阴阳合同”抬高房价，以获得更高的杠杆，从而获得更多的贷款。一些刚需的真正买房人不会故意提高网签价格，反而会倾向于降低房价，以避免缴纳更多的税费，增加买房成本。

“三价低”也增加了购房者的首付成本。在实际交易中，房屋的实际成交价格与评估价格存在一定的差异。一般第三方房屋的评估价格会根据区位、房龄、装修等因素进行综合评估，但由于市场情绪因素较多，实际成交价格普遍高于银行评估价格。比如，房产交易双方约定的网上签约价格为500万元，银行最终按照450万元的评估价发放贷款，所以购房者需要准备几十万的额外资金来支付首付款。

据了解，二手房交易中存在大量的“阴阳合同”，即买卖双方签订两份价格不同的购房合同。“阴合同”是真实成交价格的合同，“阳合同”是应对网上签订的虚假价格合同。后者可以分为两类：高价和低价。订立高房价合同，就是通过提高待交易房产的总价，向银行申请更高的贷款，从而获得更多的资金，从而减轻购房人的首付压力。相反，通过使待交易财产的总价低，可以达到少交税费的目的。

记者从业内人士处了解到，对于投机炒房的“阴阳合同”，相关监管部门可能会对中介进行抽查，以追溯源头。