房地产中介行业会发生变化吗？壳牌股价近日暴跌 逼近发
原标题：房地产中介行业会发生变化吗？壳牌股价近日暴跌，逼近发行价
科控股公司的“高光时刻”持续了不到一年。
美东时间7月27日，贝壳开盘后继续下跌，一度下跌6.26%，收盘报24.26美元，跌幅0.74%。前一天，大众教育的股票继续暴跌，阴霾蔓延到其他行业。由于更严格的监管而暴跌的壳牌公司暴跌了27%以上，其股价今年已经回调了60%以上。
去年8月，资本市场对此采取了不同的态度。2020年8月13日晚，科控股股份有限公司在纽交所正式挂牌上市，发行价为每股20美元，上市首日股价上涨87.2%。在接下来的三个月里，壳牌的股价就像坐火箭一样，最高价为79.4美元。
如今亮点分散，到处都是破碎的声音。同样跌得体无完肤的万科A，总市值约2342.3亿元，而贝壳总市值仅约288.9亿美元。曾经因为市值超过万科而让房企哑口无言的贝壳，站在了资本市场的边缘。
除了贝壳，还有房地产经纪行业。
近日，网上流传一则关于代理费调整的谣言截图，显示“最新指示：房地产交易代理费不得超过当地社会平均工资的3倍”。据第一财经记者从链家等多家机构核实，目前主流房企还没有接到通知。
仍有传言称中介费被调控，但作为赛道的领头羊，壳牌面临的挑战是实实在在的。房地产调控不放松，二手房市场降温，反垄断调查传闻不断.彭永东领导下的新管理层已经肩负起了沉重的负担。
“无处安放”的中介费
对于贝壳来说，最新的坏消息来自中介利率调整的传闻。
根据传闻，代理费不应超过当地社会平均工资的三倍，这无异于对房地产经纪行业的打击。“大鸭子赢了，壳会掉99%。”上面截图信息说。大房亚是一家来自上海的房产交易服务平台，定位为“去中介互联网房产服务平台”。
与大多数房地产经纪品牌不同的是，大房亚表示自己不是中介，摒弃了“过时”的抽取佣金模式，遵循“按劳取酬”的原则，采取固定服务费模式：无论200万还是20万的房子，大房亚买房只收取1.99万元的固定服务费，房东免费卖房，没有隐性收费。
然而，玩大鸭子的风格并不是行业的主流。以北京市市场占有率较高的7家中介为例，链家、我爱我家、买田、中原、李自行的收费标准均为成交价的2.7%，21世纪不动产的2.5%，中天置地的1.5%-2%。
上述中介费由买受人承担。在上海、广州、成都、大连、重庆等少数城市，代理费由买卖双方承担。以上海链家为例，中介费由买方支付成交价的2%，卖方支付1%；在广州，买方支付成交价的1.2%，卖方支付1%。
长期以来，人们一直在争论上述中介利率是高还是低。在买房人眼里，自然很难高价买套房，还要支付“昂贵”的中介费；不过，不少房产中介也抱怨，不仅赚钱难，还容易因为代理费让客户“跳单”。
日前，杭州市中级人民法院公布了一起案件。刚结婚的张女士想买一套二手房。张女士在雨中看了中介的38套房，寻找合适的住房，付了购房定金，协商了中介费后，转而找另一家中介公司签订购房合同，被中介起诉。
类似的案例数不胜数，大多与代理费有关。《中华人民共和国民法典》颁布后，“跳绳
布兰克研究所创始人杨现领表示，美国、日本和台湾省的税率达到6%，属于高税率国家或地区；阿根廷5%，德国4%，加拿大3%，属于中等比率国家；英国和澳大利亚2%，中国等地平均不到2%，属于低利率国家。
柯控股前董事长曾表示，中国的代理费在世界上并不算高。行业要想有高素质的人服务，大概需要经纪人的收入是城市人均收入的1.2倍。
不少业内人士认为，鉴于目前房价水平，二手房代理率很难大幅上涨，所以买房人不要买它；但如果大幅下跌，将难以保证券商的服务水平，同时容易出现吃差价等诸多乱象，可能加剧行业恶性竞争和内斗。
按照杨现领的说法，利率问题的关键不是高低，而是一个没有底线、没有秩序的恶性折扣问题。真正好的政策是引导行业不在价格底线上竞争，而是在服务质量上竞争。只有稳定且可预测的费率水平才能引领经纪人的专业服务。
暴风的柯控股有限公司。
如果调节中间费率，将直接影响贝壳的盈利逻辑。
2020年，壳牌营业收入705亿元，同比增长53.2%，全年净利润27.78亿元，首次实现美国会计准则下的全年盈利；在股市方面，贝壳的年GTV达1.94万亿元，同比增长49.5%；存量房全年营业收入306亿元，同比增长24.4%。
有业内人士测算，一线城市二手房平均成交量在500-600万左右，代理费在15-20万左右。据传闻，2020年北京平均工资为12160元/月，因此代理费仅为36480元。
“总体来看，收入见底到三个月的可能性不大，但未来中介费调整的可能性很大，甚至二手房中介必须单方面代表。”中原地产首席分析师张大伟表示。
谣言依旧是谣言，但投资者的情绪已经被点燃。"连锁家庭确实垄断了一些房子，也推高了房价."“价值100万和1000万的房子，中介的人工差有多大？”也有网友表示，“房价有可能上调并被监管，但中介费率是说不准的。”
高，一脸问号。”众声喧哗中，贝壳股价震荡下行，目前已逼近发行价。此前，贝壳创始人左晖离世时，并未对公司股价产生多大影响；此次风波，则可谓声势汹涌，在市场间引发震荡，其中既有中概股整体风波的影响，也有贝壳自身因素所致。
7月23日，住房和城乡建设部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，明确要因城施策，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面的问题。力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。
摩根士丹利分析师Steven Tsai称，不认为这是房地产市场进一步全面急剧收紧的迹象，而是强调要规范房地产交易行业的违规行为。从长远来看，这对贝壳等注重提高服务质量的公司来说是个好兆头。
但是，在二手房市场退烧和“反垄断”调查上，贝壳没有那么轻松。
近期，多个热点城市对二手房市场开启整顿，尤其是二手房指导价制度，让许多城市的二手房交易退了烧。监管重锤下，目前已有多个城市的二手房成交量出现大幅下滑，深圳尤为明显。这对以存量房交易为主业之一的贝壳来说，无疑会受到波及。
同时，此前有外媒称，市场监管部门已开始对贝壳找房涉嫌的反垄断行为进行调查，对此贝壳称：被市场监管总局立案调查为假消息。尽管贝壳方面公开否认，但业内对其是否涉嫌垄断一直存有争议。
58同城CEO姚劲波还曾实名举报，贝壳通过利益的不同分配方式，强制让房企进行“二选一”，以获得独家房源进行垄断。当时正值监管机构出手、互联网巨头站上风口浪尖之际。
据《反垄断法》规定，经营者在相关市场的市场份额达到二分之一时，可以推定其具有市场支配地位。但在界定贝壳市占率时，要考虑是放在全国范围还是单个城市，前者尚未达到50%，在某些城市则处于支配地位。
贝壳是否涉嫌垄断，还需相关部门进一步调查厘定，但各路资金已开始“出逃”。最新信息显示，Cathie Wood旗下Ark Investment Management管理的交易所交易基金，已卖出约139万份贝壳ADR。
将贝壳团团包围的风雨，仍在继续发酵。
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责任编辑：王珊珊