高收益房贷业务有限 商业银行的净息差今年可能会收窄

原标题：高收益房贷业务受限，今年商业银行净息差可能收窄

最近很多城市，特别是一些房价上涨过快的热点城市，二手房贷款额度紧张，贷款暂停和办理时间延长。在一些城市，新增住房贷款的数量也开始收紧。

笔者认为，造成这种情况的主要原因是去年商业银行个人抵押贷款增长过快。根据监管部门去年出台的“三条红线”和“两条红线”的限制，部分银行已经超标，这些银行今年的贷款额度自然紧张。从这个角度来看，这项政策对限制房地产价格过度上涨，稳定房地产市场，促进房地产市场健康发展有很好的效果。

所谓“三条红线”，对房地产企业融资、房地产企业净负债率、现金短债、不含预付款后的资产负债率等都有具体的上限标准。“两条红线”主要针对银行。根据我行资产规模和机构类型，分阶段管理房地产贷款集中度，划出房地产贷款上限和个人住房贷款上限的“两条红线”。限制银行和房地产企业双方的债务规模和增长速度，从而控制房价。

根据去年的年报，包括中小银行在内的许多大银行都突破了红线，必须整改，所以今年的贷款额度必然会收紧。但是，由于今年商业银行贷款总额增长相对较大，房地产贷款也有相应的增长。

央行公布的数据显示，今年一季度商业银行房地产贷款余额增速仍较高，但增速在逐年下降。

2021年一季度末，人民币房地产贷款余额50.03万亿元，同比增长10.9%，比各类贷款增速低1.7个百分点，比上年末增速低0.6个百分点；一季度增加1.67万亿元，占同期各类贷款增幅的21.7%，比上年整体水平低3.7个百分点。

2021年一季度，个人住房贷款余额35.67万亿元，同比增长14.5%，增速比上年末低0.1个百分点。2020年第一季度，个人住房贷款余额31.15万亿元，同比增长15.9%，比去年底下降0.8个百分点。

今年一季度，个人住房贷款增速仅比去年底低0.1个百分点。可见个人住房贷款规模压力很大。

近年来，大多数商业银行都在零售业务上做出了巨大努力，零售业务已成为其业务转型的重点。但是很多银行的零售业务主要是房贷业务，包括一些大型国有银行，大部分都是房贷业务。

统计显示，去年建行和工行的个人购房贷款占零售贷款的80%以上；中国银行和中国农业银行也在70%以上；还有个人房贷占比90%以上的城市商业银行。所谓零售转型就是转向房地产。相反，一些股份制银行的住房个人贷款业务相对较低。

总之，中国房地产的症结在于商业银行。因为房价一直在上涨，房地产贷款是目前商业银行最好的资产。另外个人房贷业务比较长，是房贷还款。只要贷款，就能赚钱，收入相当高。因此，商业银行对个人抵押贷款业务非常渴望。

“三条红线”和“两条红线”的政策是去年出台的。今年第一季度没有二手房房贷停贷或额度吃紧的消息，但第二季度开始增加。但在实体企业融资成本降低的背景下，监管部门今年将采取更多措施降低银行贷款利率。此外，高收益个人房贷业务有限，今年商业银行净息差将进一步收窄。