2020年物业管理行业的并购量已经超过了未来房屋物业管理
原标题：物业管理行业并购金额已超过2020年全年，房企物业管理未来分
经过2020年疫情的考验，物业管理行业实现了价值重塑，迎来了上市浪潮。2021年，各大物业管理公司仍积极提交上市申请，不少物业管理公司在成功上市后补充了企业的营运资金，催生了更激烈的行业内并购。
数据显示，自2021年以来，M&A在物业管理行业一直蓬勃发展，中小型收购一直在继续。据不完全统计，2021年以来，M&A在物业管理行业的交易总额接近133亿元，2020年超过100亿元。
整体来看，并购力度最大的物业管理企业基本都是行业内的龙头企业。这些企业依靠强大的财务实力，通过并购扩大规模，也提高了行业集中度。同时，在“大鱼吃小鱼”成为常态的过程中，中小物业管理企业的处境越来越艰难，物业管理企业开始分化。
01
物业管理行业并购总额已达近133亿元
2021年1月29日，恒大地产宣布以总对价15亿元人民币收购宁波亚泰酒店物业服务有限公司100%股权。通过此次收购，恒大地产的管理面积将超过3.8亿平方米。
当时，恒大地产表示，通过收购，可以补充集团现有的业务类型和业务布局，巩固现有的主导地位，产生协同效应，加快公司整体业务业态和整个产业链布局的覆盖，创造更大的价值空间。
不到一个月后，2021年2月23日，碧桂园服务和蓝光嘉宝服务都在毫无预警的情况下发布了短暂的停牌公告。随后，碧桂园服务宣布将以总预估成交价48.47亿元收购蓝光嘉宝服务64.62%的股份。
一方是碧桂园服务，在物业管理行业独树一帜，广受欢迎，另一方是蓝光嘉宝服务，是中国西部首家登陆港股的物业服务企业。此次收购堪称中国楼市史上罕见，其预估价48.47亿元也创下了当时业界的收购纪录。
随着上述两起大规模物业收购案的出现，在一定程度上意味着物业管理行业的整合已经从大中小物业并存的“春秋”时期开始，进入大规模物业企业与上市物业企业相互兼并的“战国”时期，从而将市场竞争推向白热化。
据审评委不完全统计，从2021年到现在不到半年的时间里，物业管理行业的并购总额已经达到近133亿元，超过了2020年的100亿元。
而且，从M&A大案平均成交金额来看，2021年M&A事件平均成交金额达到6.98亿元，即使剔除碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务48.47亿元，平均成交金额仍达到4.67亿元，明显高于2020年的2.85亿元。
一定程度上也说明了2021年被收购方的平均规模大于2020年。
表：2021年以来的部分房地产并购
来源：审评委完成
具体来说，2020年以来，M&A总收益排名前十的物业管理公司是碧桂园、融创、恒大，基本都是行业龙头企业。其中，碧桂园自2020年以来先后收购合肥黄辉、城市地平线传媒、芒果康杰、福建东飞、蓝光嘉宝股份，总额97亿元，是其中最活跃的收购
自2020年以来，共有21家物业服务企业在港交所新上市，包括恒大地产、融创服务、世茂服务和华润万象生活。这些企业的IPO净收入已超过60亿港元，其中华润万象人寿超过120亿港元。
这些企业的招股书披露的募集资金，大约有60%会用于并购，可以说IPO的成功直接为龙头企业的并购增加了很多“弹药”。
图：2020年至今新上市物业管理公司IPO净收入
数据来源：企业公告，审评委完成
除了新上市的物业管理公司通过IPO获得大量资金外，其他物业管理公司也通过母公司的支持和追加配股来补充资金，抓住收购机会。例如，绿城服务和永盛人寿服务在2020年6月分别筹集了27.14亿港元和15.6亿港元，碧桂园服务在2020年底也筹集了77.85亿港元的配股。
截至2020年底，共有24家上市物业管理公司持有逾20亿元现金，整体来看这些龙头物企的持有现金较为充足，足以继续支撑2021年的高强度收并购行动。而进入2021年后碧桂园服务和雅生活又在5月份分别配股融资了104.88亿港元和32.59亿港元，进一步补充了企业的资金，下一步可能会有更加积极的动作。
图：2020年底部分持有现金超过10亿的物管企业
数据来源：企业公告、CRIC整理
03
融资监管下部分房企出售物业回笼现金
近年来，随着整个房地产行业规模见顶，相比传统地产开发，物管行业现金流稳健，经营风险相对较低，同时盈利能力也较为稳定。从目前上市的物管企业2017-2020年的加权平均毛利率和净利率来看，近年来物管行业的毛利率和净利率都保持着稳步上升的态势。与此同时，据CRIC监测，2020年典型上市房企的毛利率下降4.8个百分点至24.3%，净利率也已下降至10%。
一方面是盈利能力不断承压的开发业务，一方面是盈利能力稳步上升的物管业务，这也不难理解各大房企对物管行业积极布局。
由于物企的营收主要源于对已有项目收取的物业管理费以及增值服务的收益，因而对物企而言扩大其在管面积规模就等于增加营收和利润，这也成为了物管企业进行收并购的直接动力。
图：2017-2020年物管企业盈利能力
数据来源：企业公告、CRIC整理
此外，在“房住不炒”的总体政策基调和“三道红线”的融资监管之下，部分踩线房企在监管压力下开始选择出售物业板块以回笼现金，这也给物管行业的收并购市场提供了更多的标的资源，比如蓝光发展将持有的蓝光嘉宝股份出售给碧桂园服务，这也是行业内首次出现1亿平方米以上的物管企业的整合。
根据蓝光发展的财报披露，截至2020年末，蓝光发展净负债率为92.93%，剔除预收款后的资产负债率为73.65%，现金短债比为1.13倍。对照“三道红线”的要求，蓝光发展触碰一道红线，即剔除预收款后的资产负债率略高于70%。为了缓解偿债压力，蓝光发展曾对股份进行质押。
或许，蓝光嘉宝服务自上市时就夹杂着较强的反哺地产的用心。上市以来，蓝光和骏实业一直是蓝光嘉宝服务的最大股东，其持股比例基本稳定在65%以上。而蓝光和骏实业正是A股上市公司蓝光发展的子公司。由于国内房地产融资受限，随着H股全流通改革的推进，蓝光嘉宝服务成为第一家实现1.15亿内资股转股全流通的物业公司。
但是蓝光嘉宝服务持续低迷的股价，似乎与拓展融资渠道的初衷逐渐背离。因此，在合适的时机出售部分股权，成为蓝光发展快速回笼资金的选择。
除此之外，由于地产开发行业集中度也在提升，其下游物管企业通常也会在整合时被一并合并，比如在近期融创中国收购彰泰集团的事件中，融创旗下融创服务也同时开展了对彰泰服务的收购。
我们认为，未来物管行业“大鱼吃小鱼”将成常态，在这样的环境下，由于中小型房企旗下的物管企业通常依赖于母公司的项目输送，自身发展很大程度上也会受到关联房企的规模限制，中小物管企业的处境越发艰难。
同时，由于龙头物企近年来加快了第三方外拓步伐，市场竞争更加激烈，中小物企很难在各类投招标中胜出，进一步限制了规模的扩张。
在中小物企受到越来越多的限制下，对于中小物企而言，如果能够保持较高的服务质量和业主口碑，或许能够获得更多投资者的青睐，从而获取更大的发展空间。