“热捧”并不代表上市大涨 谨慎参与公募REITs上市后交易

5月31日，首批9只公募REITs正式出售给公众投资者，类似于线下机构投资者的过度募集。公开发行的房地产投资信托基金也受到公众投资者的欢迎。根据9家公募REITs的申购数据，参与申购的公众投资者达到124.15万人，平均单笔产品申购超过17万笔，申购总额超过500亿元。公众投资者申购确认比例创历史新低，最低产品仅为1.76%，最高仅为12.30%。基金发行市场也首次利用“回调机制”，将部分线下投资者的认购份额向公众投资者倾斜。

公募REITs发行时得到了机构和公众投资者的高度认可。目前，首批公募REITs即将在交易所上市，其二级市场交易的风险尤其值得关注。

公募REITs是金融创新产品，标的资产是基础设施，有其特殊性。

公募REITs的投资对象不同于投资者熟知的股票、债券，投资方向主要集中在工业园区、收费公路、仓储物流、市政设施、污染治理等基础设施领域。虽然这些分红稳定、杠杆低、长期收益稳定的行业可以为产品的长期稳定运营提供坚实的基础，但作为一种金融产品创新，未来基础设施投资的前景尚未被历史验证，其未知风险有待观察。

第一，公募REITs的信息披露建设是当务之急，但仍处于探索阶段，可能会削弱二级市场的定价能力，积累风险。监管一再强调“信息披露是生命线”，公募REITs净值每半年披露一次，这对提高市场定价能力并不“友好”。未来公募REITs交易所上市交易后，由于长期未披露净值，可能会在短时间内失去交易定价的“锚”，导致交易价格波动加大。因此，投资者在参与二级市场交易时应该谨慎。

二是公募REITs作为封闭期较长的公募基金类型之一，也存在收益得不到保障、封闭期过长、上市折价等风险。房地产投资信托基金的公开发行不能保证回报。虽然标的资产基础设施具有收益稳定的特点，但在“黑天鹅”和“灰犀牛”频繁受到冲击的情况下，公募REITs的收益波动风险依然存在。而且第一批公募REITs的平仓期限从20年到99年不等，与目前大部分金融产品的平仓期限相比有很大的提高。由于关闭期的增加，投资的不确定性也在增加。更重要的是，公募REITs未来将在交易所上市。由于其封闭期较长，可能存在上市折价问题，公募REITs二级市场流动性可能不高，也可能出现一定的流动性风险。因此，投资者在参与公募REITs二级市场交易时，应增强风险意识。

第三，发行时的“人气”并不意味着交易时的“上涨”。公募REITs发行时受到基金的青睐，但上市交易后仍会得到基金的认可。公募REITs上市也不同于新股上市，不能视为“玩新股”。比如一些封闭期较长的公募基金，在发行时就收到了大量资金进行申购，甚至开始确认比例配售。但上市交易后，由于闭市期长，时间成本高，仍然折价交易。因此，推断公募REITs上市后二级市场价格会上涨是没有依据的，公募REITs二级市场交易价格要理性对待。

应特别注意的是，房地产投资信托基金的公开发行对机构投资者更具吸引力，但对交易的吸引力较小。公募REITs以基础设施为标的资产，与其他金融产品相关性较低，可以分散风险，提高组合在大规模资产配置中的抗风险能力。机构投资者倾向于管理大量资金，资产配置需求较强。因此，公募REITs发行时，线下机构投资者表现出更高的认购热情。但公募REITs上市后，二级市场交易价格具有高度不确定性，受多种因素影响，波动较大。因此，机构投资者将公募REITs视为“配置品种”而非“交易品种”，可能对公募REITs没有很高的“热情”。但如果机构投资者参与较少，公众投资者参与较多，公募REITs的波动性可能会进一步加大，投资者应谨慎参与公募REITs的二级市场交易。

总的来说，公募REITs作为一种新型的投资方式，已经得到了广大投资者的认可。但公募REITs上市后仍面临诸多风险，投资者还是谨慎参与二级市场交易为好。