投资者应做好应对公开发行房地产投资信托基金价格波动的

首批9只国内公募REITs近期已认购，不同于普通公募基金产品的首次发行。公募REITs的发行类似于股票IPO，即将正式在二级市场上市。

虽然IPO类似于股票，但公募REITs作为一种不同于股票等资产的全新投资品种，应该是投资者充分理解的。同时，REITs公募上市后，投资者还应考虑市场波动因素，对二级市场交易价格的波动做出充分的心理准备和理性反应。

不同的基本资产

收入结构很特殊

作为资本市场的一项重要创新，公开发行房地产投资信托基金受到投资者的青睐，有望成为未来居民增加财产收入的一种新的投资工具。但业内人士表示，投资者需要正确理解这类新产品及其与股票等传统资产的区别。

基础资产不同。如果股票是“公司上市”发行的证券，那么公募REITs可以形象地理解为“资产上市”发行的证券。公募REITs的基础基础资产是运营现金流持续稳定的房地产，如第一批面向基础设施的公募REITs。这些产品的基本资产包括现代物流仓储、工业园区、高速公路、水处理、垃圾发电等房地产。公募REITs的出现，有效实现了基础设施实体资产的公募上市，给投资者参与实体资产收益分配的机会。

收益分配不同于普通封闭式基金。基础设施房地产投资信托基金的公开发行应该将组合基金年度可分配金额的90%以上以现金形式分配给投资者。这与“封闭式基金年度收益分配比例不得低于基金年度可分配利润的90%”的规定不同。可供分配金额是在考虑项目公司可持续发展、项目公司偿债能力、经营现金流等因素后，在纳税、利息贴现、摊销前利润的基础上合理调整的金额。这个指标可以更好的反映资产运营的净现金流水平。

结合首批公募REITs，公募REITs可以根据标的资产的不同类型分为产权和经营权，收益来源也不同。其中，针对仓储物流、工业园区等产权的公募REITs。他们依靠出租资产获得的租金和资产增值潜力带来的产品价值的长期增长；而公募经营权的REITs，如高速公路、市政建设等，主要依靠与政府签订的特许经营协议来收取费用，获取利润。从首批试点项目的公募信息来看，公募产权REITs预测的第一年分配率不到5%，低于经营权REITs的现金分配率，但其标的资产的长期增值会带动产品价值的长期增长；但经营权REITs资产在存续期间会逐年摊销，经营权价值会逐年减少，直到最终价值归零，增值收益可能不明显。因此，经营权REITs在性质上更接近债务，而产权REITs具有更强的份额特征。

对价格波动的理性反应

首次公募REITs大行其道，参与认购的投资者有三种，即战略投资者、线下投资者和公众投资者。值得注意的是，首批公募REITs呈现出商业银行、保险机构、证券公司等机构积极认购的景象，9种产品均超额认购，平均有效认购倍数近8倍，公众投资者认购也非常活跃。

虽然投资者对

首先，考虑到资本市场对REITs产品及其投资逻辑不是很熟悉，不排除第一批公募REITs上市后二级市场价格波动。建议投资者理性看待首批上市REITs的投资价值，避免追涨杀跌，减少双向波动。以产权REITs为例，仓储物流、工业园区、数据中心等各种资产的市场供求和透明度明显不同，主流机构在一级市场参与相关资产投资积累的经验也与之前不同，不排除机构本身对资产类别有早期偏好，进而影响市场后的交易定价。

其次，目前我国的REITs还处于发展初期。首批公募REITs上市后，可能会出现不活跃的交易，投资者可能会面临买卖不能及时完成的情况。从海外市场经验来看，公募REITs的周转率不高，二级市场的流动性普遍不如股票。近1年在美国上市的基础设施REITs加权平均日成交率为0.518%，而香港REITs和新加坡REITs的平均日成交率更低，分别为0.262%和0.241%。

但根据监管要求，首批公募REITs引入了流动性服务提供商，以保证公募REITs上市后的流动性。同时，基金份额也可以通过质押式协议回购和质押式三方回购进行交易。建议投资者更加关注这些产品的流动性提供者的数量和具体情况。

最后，投资者还应注意第一批产品经理方案的差异、基础资产的运作、市场利率的变化、二级市场的交易情绪等。这些因素也可能影响公募REITs上市后的表现。