5月份房企信用债券发行规模大幅下降 不到上月发行量的一半

 5月以来，房企融资规模持续萎缩。机构数据显示，5月份房地产企业融资总额1331.42亿元，同比下降15.94%，环比下降20.13%。其中，5月份国内信用债券发行规模大幅下降，不到上月发行量的一半。一些评级机构指出，流动性和再融资仍然是当前市场上房地产企业面临的主要信用风险。大多数被评估的房地产企业都有能力对到期债务进行再融资，但没有多种融资渠道的房地产企业可能经常面临大量短期债务集中到期的困境。

融资规模收缩

5月，由于期间“集中终止ABS项目”，房企国内融资规模收缩幅度超过预期。机构数据显示，1-5月，房企境内外债券融资总额约4624亿元，同比下降18%，达到近三年低点。前五个月的发债规模约占2020年发债总规模的38%。

前五个月，房企累计内债发行规模约3113亿元，同比下降约11%。从债务发行结构来看，内债比重进一步上升。前五个月国内债券占比达到67%，比2020年同期上升5个百分点。

5月份，信用债占比25.07%，海外债占比19.3%，信托融资占比41.27%，ABS融资占比14.35%。5月份信用债券发行量大幅下降，不到上月发行量的一半；信托融资金额与上月相差不大，成为本月主要融资力量；信用债券和ABS融资规模大幅下降，分别比上个月下降54.39%和24.31%。

从期限结构来看，信用债券平均发行期限为3.55年，其中3年以上的融资额占53.94%。海外债券平均发行期限为4.37年，其中70.93%已发行3年以上。信托平均融资期限为1.56年，ABS平均融资期限为4.39年。

5月，房地产企业在债券融资中表现出票面利率下降、债券发行期限延长的特点。5-6月，房地产行业的到期债务规模略有下降，给住房企业留有一定的上半年末调整期，为下半年节约能源。

惠誉评级(Fitch Ratings)认为，流动性和再融资仍是当前市场上房地产企业面临的主要信用风险。大多数被评估的房地产企业都有能力对到期债务进行再融资，但没有多种融资渠道的房地产企业可能经常面临大量短期债务集中到期的困境。虽然中资房地产企业的销售增长中期会放缓，但对整个行业仍保持稳定的前景，房地产企业更谨慎的土地收购策略将有助于去杠杆化。

房企需精细化运作

中智研究院企业部副研究主任刘水指出，融资总量持续下降、平均融资利率上升，表明房企外部融资环境持续紧张。房企要抓住上半年融资窗口，加快拓展融资渠道，积极探索新的融资方式，加大融资力度。此外，要加快推广，提高销售回报率，保证充裕的现金流。

在“三条红线”的压力下，房企致力于降低企业的融资成本，短期内房企的意愿与资本市场的预期会有博弈；但从长期来看，房企整体融资成本保持下降趋势，企业间差异增大的趋势不变。

TF证券研究报告认为，在“按市决策”的常态化背景下，政策稳定性将进一步提高，行业风险溢价率将降低，行业融资端将再次收紧或进一步催化企业间分化。从房地产企业的角度来看，“三条红线”将深刻改变房地产企业未来三年的经营行为。许多企业不得不加快降级措施，行业风险溢价下降。降级房屋的债务价值增加，股票价值减弱。在过去，高预期毛利率的强势投资公司会弱于低毛利率投资预期的强势运营公司。

稳地价是基础

从政策角度看，《东方金城研究报告》表明，“稳定地价”是“稳定房价”和“稳定预期”的基础。房价与地价密切相关。当地物价上涨时，往往带动房价快速上涨，相互影响。只有减少地方对土地收入的依赖，保持土地供应稳定，才能稳定房价和预期，保持房地产市场稳定健康。此外，稳定的地价不仅有助于缓解房企的融资压力，而且在地价稳定的要求下，使土地供应和交易信息更加公开透明，有利于房企客观判断土地市场的供应价格和市场运行趋势，形成合理预期，引导市场回归理性。而且房地产企业可以在征地前充分计算和评估征地成本和效益，优化住宅方案设计，合理定价，避免因地价过高而挤占产品质量建设成本。

据中原地产研究中心统计，目前已有20个城市在实行“两个集中”土地出让政策的地区完成了土地出让，共出让住宅用地769处，土地出让总额9002.66亿元，平均地价为15.8%。“两个集中”土地政策实施以来，实现了“稳定地价”、“稳定房价”、“稳定预期”的总体目标。

许多研究报告指出，稳定的地价和相关政策对房企有一定的积极影响。一方面，稳定的地价在一定程度上有助于提高房企的整体信用质量。在地价稳定的背景下，征地竞争趋于理性，房价地价倒挂情况减少，销售利润率上下弹性降低，稳定性和安全性提高；另一方面，有助于房企合理补充存量，稳定的地价要保持持续稳定的土地供应，保持合理的增长程度。