二线城市地价上涨集中为地下中小房企“抢地”凶猛

原标题：二线城市地价上涨集中为地下中小房企“抢地”凶猛

6月3日，郑州、合肥同步启动首个集中供地。

从第一天的“战况”来看，两地土壤节拍的吸附能力并不逊色于长三角很多热点城市。第一天郑州卖了49块地，收了414.21亿元黄金。虽然郑州大部分地块都是零溢价出售，但北龙湖的三块地块吸引了23家房地产企业签约。最终金茂、万科、保利以熔断价中标，三块地块总收获70.67亿元。

合肥也在第一天集中火力：18块地第一天就卖了近80%，14块地卖了160多亿。土壤拍卖结果显示，合肥很多地块的升水率接近30%，包括钟君、中中梁、嘉园等很多中小房企。

郑州和合肥根据本地情况调整了限价规则和招标机制。由于目前旧的开发模式，郑州的地块大多是“定向”的，公开招标的地块较少，所以热度很高；合肥对招标方式、自持比例、预售条件、限价条件等进行了调整。在限价的基础上，又采用了“出价最高者必须竞聘施工并摇号”的规则来限制最大租赁施工比例。从拍卖结果来看，12块土地相关地块中有50%的升水率在29%以上，8块已经登顶。

上海中原地产市场分析师卢文喜指出，郑州是二线城市的典型代表，合肥也是长三角的重点城市。前段时间房价大幅上涨。所以这两个城市的土壤拍卖吸附能力肯定是很强的，房企会不遗余力的收购土地。

郑州本地房地产企业康桥地产相关人士向记者表示，作为区域性房地产企业，康桥在郑州收购土地是必然的，但看到这么多外资房地产企业想进入这个市场，他们对郑州市场的吸引力有点惊讶。

经济开发区9号地块和北龙湖10号、11号地块分别被金茂、万科、保利拿下。但由于地价限制，中海在同一板块所拍地块的25000元/平方米的底价并未刷新。

从这三个热门地块可以看出，许多知名房地产企业已经落户北龙湖板块，价格洗牌迫在眉睫。郑州有业内人士指出，集中供地正在成为薛定谔的猫，谁也不知道会发生什么。

记者从几个核心来源获悉，为了收购土地，一批知名房地产企业准备了10多家马甲公司。从保证金可以看出，土地拍卖火热：9日有79家房地产企业参与拍卖，保证金约780亿；10号北龙湖有51家房地产企业投标，保证金330亿，11号北龙湖有60家房地产企业投标，保证金412亿。三个地块聚集了近200家房地产企业，利润超过1500亿元。

这一次，两个二线城市的土地拍卖规则发生了变化，一些地区的房价上限提高了。比如郑州，北龙湖的成品房限价为3.2万元/m2，毛坯房、装修房、成品房限价分别为3.73万元/m2、5600元/m2、4.2万元/m2。换句话说，北龙湖的最高限价提高了1万元/平方米。这也是房企涌向中国的主要原因。

通策研究院研究总监宋宏伟分析指出，郑州整体土壤拍卖结果在预期之内。首先，集中供地时地块的热量分化是大多数城市都存在的问题，郑州也是；其次，土地拍卖的激烈竞争主要集中在北龙湖地区，这是资源支持最强的地区

正如鲁所说，土地供给越集中，越是无解。基本上，垄断土地拍卖市场的企业有两种形式：一种是年销售规模2000多亿的龙头房企，国有企业和央企；另一类是东部沿海地区，特别是华东地区的地方房企。央企、国企综合实力强，融资成本低。另外，万科华润肯定是在积极收购土地。这两家公司在上海。在过去的两年里，他们被禁止征用土地。至少短期内，他们无法进入上海市场。“你会选择弥补体内的损失。如果不拿上海的地，你准备的钱肯定分散在其他重点城市。不然这个损失太大了。”卢文喜表示，企业集中供地，在资金压力下，只能将有限的资金集中在好地块上。如果这样下去，马太效应很快就会出现。

以合肥农场为例，中梁、嘉园、钟君等中小房企有所斩获，升水率在25%-28%之间。

卢文喜认为，这是市场趋势。未来有实力做高端产品的企业会有更多的盈利空间，小房企基本做下游产品。但也不能说小房企没有机会。他们可以共同获得土地，或者选择更多的地块。此外，房地产企业的财务可持续性也存在差异。上半年很多企业几乎没拿到地，比如禹州。相反，房地产企业的这类投资推广部门资金相对充足，但财务可持续性会较弱。

郑州集中供地首日，当地房地产公司康桥地产成功拿下两块地，均以底价出售。此外，郑州本地房地产企业鲁都、长建也参加了第一天的土拍，但由于手头资金有限，没有拿到一块地。业内人士指出，这可能与郑州市场供过于求有关。对于中小房地产企业来说，郑州房地产的游戏规则一直在变化。

不仅如此，郑州的市场在5月份也发生了变化。据统计，5月份郑州新房成交量同比环比下降20%。

合肥楼市也面临二手房交易下滑，但相比郑州，更多中小房企想进入合肥市场。首日在合肥出售的14块地块中，有12块是由嘉园、徐汇、通河、凯撒、合肥城建、邦泰、文怡、钟君、中梁、联发、厦建发、皖地等12家不同的房地产企业所占。其中，钟君最先入合淝，剑法、练法、登临滨湖。

红所指，合肥本次土拍竞争较为激烈，主要原因有以下几个方面：第一，合肥经过近两年的去化，目前各个区域库存整体不高，房企急需补充土地储备。第二，尽管所有住宅地块都达到了最高限价，但是从房价地价差来看，仍然有一定的利润空间，基本比苏南和浙北等核心城市利润空间要丰厚。第三，合肥城市基本面比较好，近几年随着产业不断导入和升级，人口也在持续流入，有效支撑房地产市场。第四，从市场轮动的角度来看，近两年土地热度主要集中在长三角苏南和浙北区域，当前有向苏北及周边区域传导的趋势，合肥就是这种情况，拿地企业有本地房企，还有全国化深耕合肥的房企，还有新进入合肥的房企，比如建发。