征地困境:微利时代中小房企的焦虑与挣扎

原标题：征地困境：微利时代中小房企的焦虑与挣扎

“开发商现在在哪里？现在我们的角色应该说是代理，没钱赚。”在广深第一轮集中供地后，当记者与一家领先房地产企业投资部的人张莉沟通时，他解释了他的房地产企业没有收入的原因。

房地产行业已经回归普通行业，这是万科董事局主席于亮早就警告过的事实。但是，结果来得太快，很多房地产企业连处理的时间都没有。

杭州第一轮土地集中供应后，当地领导人滨江集团董事长齐金星给投资者的回复将残酷的现实摆在了桌面上。他指出，该公司最近通过集中土地转让获得了杭州的五块土地。在滨江团队精干高效的管理下，公司融资能力强，融资成本低。在这种情况下，它努力实现1%-2%的净利润水平。

净利润不到2%，这在以前是不可想象的。尽管薄利多销，甚至亏损，但在第一轮集中供地中，杭州、重庆、广州的土地升水率仍处于较高水平，不少中小房企成为征地“黑马”。比如深圳在北京的优秀房企，在杭州的无敌信任。

无利可图的抢地是一种困境，也违背了行业的发展逻辑。但“稳定地价”、“稳定房价”、“稳定预期”的基调并没有改变，开发商没有理由继续瞎跑。在这个逐渐回归理性的行业，没有哪个企业能逆势而行。

生死竞速

很多领先的房地产企业在土地集中供应之前是不会知道的，充裕的资金并不是取得土地的充分必要条件。2021年3月，集中供地政策出台后，大家都充满了信心。

当时于亮表示，今年土地集中供应，对企业资金的弹性要求很大。如果没有很大的灵活性，面对土地集中供应会有很大的压力；中海地产首席执行官张智超也表示，中海地产拥有资金优势，面临更多机遇。

“我们想接一个项目。集团可以拨款一二十亿。没有比我们更像的了。”在与记者的交流中，前10名房地产企业人士陈诚指出。

但现在，集中供地的时间表已经过半。万科、中海、华润都不是大赢家。在北京、广州、深圳四个一线城市，他们的数字几乎看不见；热门二线城市杭州和重庆涨幅不大。

这些以财富为荣，在集中供地开始前被视为种子玩家的房地产企业，最终不得不面对在第一轮集中供地中失利的事实。在这种情况下，他们不仅毫无准备，而且对行业来说有些出乎意料。

陈诚指出：“很多地方基本上都在赔钱，赢了红眼的我看不懂。我们的资本成本低得数不清。他们是怎么赚钱的？”

陈诚的房地产企业有资金优势，在保持适当规模的背景下思考如何赚取合理回报。但是对于急需土地储备的中小房地产企业来说，这是一个生存还是消失的选择题，实在没有太多选择，只能抢着干活。

“土地集中供应加剧了行业的焦虑。拿错地可能会死，不拿会死。为了争取生存的机会，我宁愿牺牲一些利润，放手。”林告诉记者。他是长三角地区50强投资部的成员，他解释了中小房企抢地的原因。

他不否认这种情况存在风险，但在房企对集中供地政策的判断中，“稳定地价”是领导达成的共识。

世茂集团总裁许世坛公开表示，该政策有利于稳定地价，使土地市场回归理性，从而实现房价稳定；郑融管理层也表示相信，土地集中供应政策将使每个城市的地价回归理性，房地产企业也可以有一定的利润率。

从目前第一次集中供地的结果来看，地价还没有见顶。从升水率的表现来看，重庆整体升水率最高是因为没有设定地价上限，共卖出41块地，平均升水率为43%；其次是深圳，6块地的平均升水率为31%；厦门5块地平均升水率29%；杭州的平均保费率是25%。

而地价上涨，利润率进一步压缩。据中国证券测算，重庆、无锡、杭州、北京的地货比超过60%，其中杭州项目平均隐含毛利率为12.8%，无锡为17.4%，重庆仅为6.7%。

但这种违背正常发展逻辑的“抢地无利”的局面，可能不会持续太久。集中供地是一场马拉松比赛。在这场角逐中，这个行业的黑马会越来越难出人头地。

“第一轮中小房企很吓人。如果他们不抢，整个公司都不会出现，因为没有土地，那就没有故事可讲了。第二轮和第三轮，他们第一轮子弹用光了，我们的优势应该出来了。”张莉分析道。

陈诚还表示，他们仍将坚持投资纪律：“如果回报率不达标，肯定不会采取。三条红线后，中小房企很难赚钱。而且到时候第一批地就要开了，特别考验交易能力。如果待遇不好，他们的经济压力会比较大，我们还有机会。”

但短期内，集中供地的竞争强度可能不会降低。林家俊说：“从目前来看，第一轮集中供地的赢家还是少数。各种房企投资线的业绩压力都不小，没有收入的房企肯定不愿意就此止步，所以我觉得未来还是会有激烈的竞争。”