政策帮助住房租赁房地产投资信托基金启动条件开始

政策有助于住房租赁房地产投资信托基金的推出条件已经初具规模

5月31日，第一批公募REITs上市出售，标的资产以大型基础设施行业为主。据记者采访，在政策支持下，截至2021年第一季度，全国已发行19只出租屋REITs，为出租屋REITs的推出提供了初步经验和项目积累。

房地产投资信托基金具有巨大的市场潜力

戴德梁行高级董事、北区评估咨询服务部负责人胡峰在接受采访时指出，首批9只公募REITs中，3只底层资产为工业园区，2只底层资产为仓储物流，2只为高速公路，1只为污水处理设施，1只为垃圾发电项目。目前，标的资产主要分布在大型基础设施行业周围，而包括商业地产、写字楼和商场在内的房地产业态不是本次REITs试点发行的标的资产。

"对于直接融资市场而言，第一批公开发行的房地产投资信托基金是一个里程碑式的事件."胡峰指出，“去年4月30日，REITs公募试点政策出台后，市场参与者开始进行深入研究。之后，符合政策的企业开始与券商、评估事务所、会计师事务所等专业机构进行匹配和对接，各种机构也在帮助这些企业理清思路，尽快实现资金出售。公募REITs的上市过程等于上市公司IPO的复杂程度。可以说，在这么短的时间内，首批9只公募REITs的审批和出售是相当迅速高效的。”

2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》，并发布配套指引，标志着房地产投资信托基金公开发行试点政策正式落地。

中国证券报记者了解到，REITs最早出现于20世纪60年代初的美国，旨在让中小投资者以较低的门槛参与房地产市场，获得房地产市场租金和升值带来的收益。目前，国际上流行的REITs基金大多是指房地产信托投资基金，直接将低流动性、非证券的房地产投资转化为资本市场上证券资产的金融交易过程。

“根据北大光华的数据，中国REITs市场的潜在规模保守估计为5万亿元-14万亿元。参考美国相对成熟的REITs市场经验，REITs的公开发行规模约占股票市场总市值的3%，新加坡REITs的公开发行规模约占股票总市值的12%。市场潜力很大。”胡风指出。

“公募REITs产品要想让投资者获得更好的回报，基金经理首先需要对基础设施资产有正确的认识，在选择合适的标的时有独到的思路和眼光；其次，要有能力积极管理基础设施资产，为投资者提供分红收益和可能的资产增值收益。同时，购买更好的质量目标，以确保基金的持续运作。”

有90多个类似房地产投资信托基金的产品

胡峰介绍，在REITs九大公募出来之前，国内已经发行了大量类似REITs的产品。截至2020年12月31日，国内REITs产品已发行93只，总规模1752.1亿元，平均每只产品规模约18.8亿元。其中，通过主体回购、续期、市场化处置等方式退出的类REITs产品有18种，退出产品总规模374.3亿元；全国共有75家REITs，产品规模1377.8亿元。

“类REITs产品和公募REITs产品最大的区别在于，大部分类REITs产品都是融资手段，并没有真正形成‘投资理财’的良性投资循环。”胡峰指出，“目前市场上常见的类似REITs的产品，普遍实行的是‘333’模式，每三年开放一次，通过更新模式可以永久持续。另外，类似REITs的产品主要针对机构投资者，是一种私募形式的融资方式。REITs公开发行可以针对公众投资者，让公众投资者以较低的门槛投资房地产项目。大多数公开发行的房地产投资信托基金要求90%或更多的收益定期作为股息分配给投资者。但作为一种股权投资工具，REITs上市后也会出现自身价格的波动。”

胡峰表示，合理的资产估值是防范REITs市场风险的重要手段，而房地产估值定价对投资者的投资决策和管理者的经营决策有着非常重要的影响。在房地产市场中，资产定价的逻辑具有一定的规律性。

“在公募REITs资产调整过程中，如何对标的资产进行合理定价，建立参考价值计量体系尤为关键。其中，资本化率能够真实反映房地产大宗交易市场的净收益与资产运营价值的关系，客观反映投资者对收益回报的要求。研究资本化率对房地产定价具有重要意义。”胡风指出。

住房租赁房地产投资信托基金有望获得政策支持

鉴于房地产投资信托基金未来的发展方向，许多业内人士指出，房屋租赁房地产投资信托基金比其他领域更有可能获得政策支持。

2018年4月25日，中国证监会、住房和城乡建设部联合发文《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确了住房租赁资产证券化的基本条件、重点和重点支持领域，完善了住房租赁资产证券化的工作程序，提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。同时，鼓励专业机构建设或运营机构开展房屋租赁资产证券化。

截至2021年第一季度，全国已发行19只住房租赁REITs，发行规模260亿元。有各类企业参与市场，包括政府投资平台，如深圳人才住房、海南发展控股等；企业包括保利、越秀、法华；公寓服务公司有新公寓。底层资产细分领域丰富，包括人才公寓、酒店式公寓、白领公寓等租赁住房类型，为房屋租赁REITs的推出提供了初步的经验和项目积累。

胡峰指出，资产证券化是用来实现房屋租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环，为企业加大投资租赁住房提供信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力，提升项目投资收益。