楼市还看“两天冰火”媒体:不能脱离实际过度开发

原标题：楼市还看“两天冰火”

中国房地产市场经过多年的发展，实现了住房的整体供需平衡，甚至出现了部分过剩。对于非热点的三四线城市和县城，没有当地的产业发展和人口现实，一定不能盲目的推出房地产开发。

楼市正在经历“冰与火”。在许多城市房价上涨的同时，旨在遏制房价过度上涨的调控政策“补丁”纷纷出台，而个别三四线城市和县城楼市却一直低迷，房价下跌无人问津。

海景房的广告页你也收到了吗？在沿海小城镇，买个海景房可以度假，保值增值。很多人动了心思，亏了钱。以海景房为噱头，一些沿海小城镇大肆进行房地产开发。由于供过于求，房价明显下跌，当地房地产行业陷入了非常尴尬的境地。很多来投资的人都后悔了。

不仅是一些沿海小城市，一些旅游资源丰富的城市也通过养老和度假的理念吸引人们买房。事实上，这些沿海或旅游城镇的基础设施并不完善，很多都没有接入高铁。房地产项目所在地区交通不发达，配套设施不完善，生活不便。只在旺季热闹，淡季处处萧条，难以形成长久的人气和吸引力。市场疲软不足为奇。

还有一些三四线城市和县城，以开通高铁为由，过度开发房地产，炒作房价。这些三四线城市和县城缺乏产业支撑，经济发展后劲不足。盲目开发房地产的结果是供大于求，然后房价下跌。

随着一二线热点城市房价高、投资成本高、风险加大，以及许多热点城市实施房地产调控和限购政策，外国人没有资格购房。因此，投资者将目标转向沿海城市、旅游城市和有高铁等利好消息的三四线城市或县城。但是投资房地产不是一个有保障的生意，买房有风险，投资要谨慎。

还有一种类型的城市更值得关注和警惕。在一些不热的三四线城市和县城，随着前几年棚改的进行，需求已经明显不足，但土地和新增商品房的供应仍在增加。

RealData的数据显示，2020年全年，统计监测的163个三四线城市中，有123个有土地拍卖，占比高达四分之三。29个城市的拍卖率超过20%，主要集中在中部、东北、广东和云南、贵州和广西。2020年，在国家统计局监测的35个三线城市中，有13个城市二手房价格下跌。

目前一些三四线城市和县城商品房供过于求，这仍然反映出一些城市对房地产的过度依赖。经济发展很难找到其他突破口，土地流转能给地方财政带来良好效益，拉动地方经济，使得地方政府拒绝摆脱对房地产的过度依赖。

事实上，过度依赖房地产的老路是不可能的。如果任由供过于求的情况恶化，最终的结果可能是泡沫越积越多，大量的房子没有买到，给地方财政造成负担，甚至引发金融风险。

未来，支撑房地产市场发展的重要因素是城市的产业、人口基础和生活质量。中国房地产市场经过多年的发展，实现了住房的整体供需平衡，甚至出现了部分过剩。

但当地过剩，管理不善，并不意味着这些商品房没有发展的机会。随着人口老龄化和人们生活质量要求的提高，养老地产和旅游地产前景广阔，关键是没有现实就不能过度开发。未来市场越细分、越优质，越有可能赢得更多的机会。