房地产融资监管多管齐下迎来了一年一度的房屋企业减持

5月20日，据媒体报道，在“房无投机”政策下，基金行业协会近日停止基金子公司备案房地产供应链产品，主要是购房尾款的资产。此前，通过基金子公司等资产管理计划进行的“非标准”融资一直存在，但最近，基金行业协会窗口指导机构要求暂停此类产品的备案。

“近年来，随着银行信贷、私募股权管理计划、委托贷款、银信合作和海外债务等房地产融资渠道的收紧，供应链融资日益成为企业补充资金来源的重要方式，尤其是三条红线以来，这种方法可以有效帮助住房企业降低生息债务的杠杆。”根据嘉里的统计，自2018年以来，房地产供应链中的ABS/ABN发行激增，2020年达到2753亿元，与2016年相比，复合增长率为126%。

克里指出，总体而言，监管层面对非标准供应链产品的限制主要是为了进一步规范房地产非标准融资。结合近期购房尾款资产证券化的政策限制，这是在当前“房无投机”的主导思想下，加强对房地产融资的监管。

5月31日，汇盛国际金融总裁黄立冲对记者表示，打包购房尾款的应收账款在某种程度上也是一种融资，会过度鼓励房企的杠杆化，风险过高，与中央颁布的“三条红线”政策理念相悖。

行业融资继续收紧

除了供应链金融逐步收紧之外，2020年以来，国家多次出台房地产融资新规，促进行业杠杆降低，包括“三条红线”、贷款集中管理、严格控制房地产信托规模等。

2020年8月，住房和城乡建设部、中国人民银行联合召开重点房地产企业座谈会，包括碧桂园、恒大、万科、保利发展等12家房地产企业，提出在落实被外界称为“三条红线”的房地产长效机制的基础上，形成重点房地产企业资金监控和融资管理规则。

遵循“三条红线”，2020年底，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于2020年底发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分阶段管理房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额集中度。

“三条红线会约束房企的融资冲动，贷款的集中会缩小房企在银行贷款中的融资渠道，所以客观上这会对房企的融资产生负面影响。”5月31日，易居研究院智库中心研究主任严跃进对记者表示，从行业发展的角度来看，上述政策也会影响房企的投资和征地、项目管理，尤其可能迫使房企加快高周转模式，进而加快资金回笼。

联合信贷指出，“三条红线”新规将对参与非并表住宅类房地产项目、清仓和实债融资、供应链ABS、合伙人净投资等表外计息负债进行监管，将在更大程度上对影子银行、清仓和实债以及非法资本流入房地产进行监管，有利于净化行业金融环境。房地产贷款集中管理旨在通过大规模借款降低房地产企业激进发展的风险。这一政策短期内对房地产行业整体影响不大，但可能会进一步导致信贷资源向优质企业集中，增加企业差异化和行业集中度。

“公司推出了减债计划，全面降低杠杆水平，力争尽快达到三条红线。”在今年的业绩会上，首创置业管理层指出，公司除了不断加强销售款项、盘活现有资产外，还将坚持差异化征地，降低招牌征地比例。同时，新增融资原则上用于偿还现有债务，债务规模只会减少而不会增加。

根据凯瑞的数据，2020年底，67家重点房企的总生息债务规模为56890亿元，同比增长4.59%，增速较2019年下降10个百分点以上。这也是自2018年悬崖式下跌以来，房企总生息债务增速大幅下滑。

从生息债券期限结构来看，2020年末67家房企短期生息债券为18042亿元，同比下降0.30%。短期债务同比增速五年来首次保持在20%。水平；同时，2020年末67家房地产企业加权净负债率约为66.04%，同比下降12.5个百分点，降幅为近三年来最高。

根据通策研究院的数据，今年第一季度40家典型房企融资总额为1917.93亿元，较2020年第一季度大幅下降19%。

克里表示，总体来说，2021年，随着房地产贷款集中管理的实施和土地出让两集中政策的出台，再加上降低三条红线杠杆的要求，房企在融资安排上会更加谨慎。大多数房企在2020年业绩会上表示，将继续关注销售回报，不断提高运营效率和盈利能力，以增强造血能力；同时，我们将继续优化融资结构，最大限度地降低融资成本。