房地产融资收紧 房贷利率再次上升 监管叫停此类产品

原标题：监管和暂停备案基金子公司房地产供应链产品房地产融资收紧抵押贷款利率再次上升

5月20日，记者独家获悉，在“房无投机”政策下，基金行业协会近日停止基金子公司备案房地产供应链产品。这类产品的主要表现形式是，基金子公司从保理公司购买购房最终资产，并在资金回笼后继续投入新的购房最终资产。

事实上，在去渠道、去嵌套的政策下，以基金子公司、券商资产管理计划为渠道的非标准融资业务已经被严格禁止。但实际操作层面并未完全消除，仍存在机构搭桥操作。上述购房尾款的循环购买就是一个主要例子。

这种资产管理计划，因为不属于《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业项目》所列的禁止投资范围，之前并未被视为违法，但最近基金行业协会已经注意到这一现象，并向监管部门报告。现在已经明确通知基金子公司禁止此项操作，必须结合房地产调控政策。

事实上，不仅是基金子公司，证券公司的一些资产管理人员也在5月20日向记者透露，根据相关要求，这种结构的业务目前已经无法开展。“监管高度重视以各种非法形式将资金绕过房地产的行为，不规范的渠道是严格整改的类型。”一位经纪资产经理表示。

监管当局的限制是合理的。从融资结构和风险来看，这类业务本质上更像是纯粹的信用贷款，没有抵押等风险控制措施，只是在模式中设立了核心企业作为后盾。融资企业一旦有风险，就会立即影响产品。

房地产供应链ABS再收紧

不仅遗留下来的不规范渠道已经被彻底堵死，据记者报道，住房融资的标准化形式，如房地产供应链中的ABS/CMBS，也面临着收紧的命运。

一位投资银行家告诉记者，他最近获悉，交易所已暂停接受一家CMBS企业的收据。

CMBS，即商业房地产抵押支持证券，是指由写字楼、酒店、会议中心、商业服务场所等单一或多个商业物业的抵押组合打包，通过结构化设计，以相关房地产的未来收益作为债务偿还本息的主要来源的资产支持证券产品。

“以前是住宅，现在生意难做。”上述人士指出。

另一位经纪资产经理告诉记者，他的公司此前已经暂停了房地产供应链中的ABS业务。“要求不能加，只能借新的。”

实际上，这种形式被视为标准化资产的一种融资方式，在实际操作中类似于非标准形式。业内人士向记者解释，资产管理计划在结构上类似于ABS/CMBS。以购房最终融资为例，都是购买抵押资产，然后循环购买。ABS/CMBS经常寻求信托作为一线渠道。

资产管理机构的一些人告诉记者，目前这些业务明显收紧。

在“房无投机”的政策下，房地产供应链的资产证券化一直以窗口为导向。

一位业内人士向透露，去年监管有窗口指导，存放架发行申请了保理形式的资产证券化产品。制造企业ABS货架最高可达100亿元，房地产供应链ABS货架规模降至20亿元。已经发行的房地产供应链资产支持证券可以继续滚动发行，但难度较大。

“尤其是第二套房的抵押贷款，现在整个市场形势非常严峻。大量的第二套房贷已经等了三四个月，无法发放。第二套房的交易比较复杂。很多人既是买家又是卖家，这可能会导致交易违约。”一位房地产商人告诉记者。

贷款利率方面，2021年5月荣360数据研究所监测的42个城市中，21个城市的平均房贷利率环比上升，3个城市的上升幅度在10BP以上。

具体来说，自2020年6月以来，深圳首套房贷利率的主流水平一直保持在4.95%，平均水平为4.98%。5月，银行陆续加息，最终首套房贷利率主流水平升至5.10%，平均水平为5.03%。

5月初，建行深圳分行首次上调房贷利率，其中首套房贷利率上调15个基点至5.10%，第二套房贷利率上调35个基点至5.60%。

经过短暂的观望，其他银行开始跟进。目前，深圳已有近10家分行实施了第一套5.10%和第二套5.60%的利率。

上述房企向记者指出，目前房地产行业融资供需矛盾十分突出。一方面，从去年开始，监管明确控制了从金融机构到房地产企业的资金数量。在实践中，审查检查的频率更高，要求更严格；另一方面，行业和企业自身发展所提出的融资需求也在逐年增加，所以随着强有力的监管政策的延续，这一矛盾越来越突出。

去年，监管部门出台新规定，控制房地产企业生息债务增长，设置“三条红线”:剔除预付款后，资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金-短债比率小于1倍。按照“三条红线”，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四个档次。