首批公募REITs即将发行 投资者对战略布局的热情很高

原标题：首批公募REITs即将发行。投资者对战略布局的热情很高

5月19日，沪深两市先后披露蛇口工业园、首钢绿色能源、广州广河、燕岗等9家基础设施公募REITs询价公告，300亿元公募REITs发行进入倒计时。

战略配售成为首批公募REITs的主要发行力量。业内人士认为，由于公募REITs所带来的产品性质，部分机构投资者在将其纳入投资范围时可能会面临客观障碍。据了解，为了进一步培育和形成专业的投资群体，5月20日准备好了保险机构可以公募投资的REITs产品“白名单”分类。

"原则上，它包括在房地产投资管理中."据业内人士介绍，比如管理机构具有相关投资资质和优秀的资产负债管理能力；经理需要满足房地产投资经理的要求，必须纳入房地产资产监管比例；此外，还需要定期报告公募REITs的投资情况。

9家公开发行的房地产投资信托基金即将发行

自5月19日以来，沪深交易所先后披露了9家公开发行房地产投资信托基金的相关公告。根据公告，九只基金的代码和缩写、查询间隔和时间、首次发行股份、战略配售股份及相关发行安排已经确定。

平安基金子公司广州广和，筹资规模最大。按照7亿的募资份额和13.257元的最高询价值，广州广和的募资规模预计达到92.799亿元；其次是CICC基金旗下的ProLogis、浙商证券旗下的浙江杭晖、东吴基金旗下的东吴苏元，预计筹资规模分别达到63.9亿元、47.55亿元、36.84亿元。

根据安排，博世拉基金旗下蛇口工业园和郭芙基金旗下首都水务的最高筹资规模预计将达到20亿元左右。此外，AVIC基金下的首钢绿色能源、红土创新基金下的唐嫣REIT、华安基金下的张江REIT，筹资规模都比较小，筹资金额不到20亿元。

据悉，与传统的公募基金发行相比，REITs的公募更像是股票发行过程。在此之前，基金公司和证券公司、银行、交易所等机构进行了多次系统测试，准备相当充分。

战略配售投资者认购热情高

银行理财、保险机构等机构投资者对首批公募REITs需求旺盛，部分相关机构投资者已备案具体产品，并有意参与此次认购。此外，业内人士还透露，部分投资者对公募FOF产品比较熟悉，目前投资公募REITs不存在制度性障碍。仅从执行层面来说，就取决于FOF基金经理的意识。

以蛇口工业园为例，专业机构投资者积极参与，预留30%额度对外战略配售，超额认购近3倍。记者从Bosera基金了解到，基于REITs的长期运营和发展，所有参与者通过协商确定了最终参与机构和战略配售额度。目前，招商局蛇口工业园已完成所有战争投资协议的签署，最终锁定了10余家保险基金、大型央企投资机构、券商等机构作为战略投资者。

总体而言，战略配售将在首批公募REITs的发行中发挥主导作用。根据安排，广州广河、普洛斯、首创水务、浙江航辉战略配售占比超过70%，其初始战略配售股份分别为5.53亿股、10.8亿股、3.8亿股、3.71亿股；

从投资角度来看，东吴基金认为，公开发行REITs具有投资方向明确、强制分红、杠杆限制低的特点。公募REITs通过设定强制分红比例，可以将投资运营可能产生的收益以相对较高的比例分配给投资者，使得投资者期望获得相对稳定的投资收益。“总体而言，这非常适合保险基金、养老金、企业年金等长期基金的配置方向。”

公募REITs的基金经理认为，从资产配置差异化的角度来看，根据测算研究，公募REITs与股票和债券的相关性较低，可以优化整体收益水平，这也是机构投资者积极参与的重要原因。