保利地产:销售业绩持续增长 毛利率处于行业内较高水平
原标题：保利地产：销售业绩持续增长，毛利率在行业内处于较高水平来源：蓝夫金融
保利地产年销售额成功突破5000亿元，今年仍保持良好增长态势。根据该公司最近于2021年4月发布的销售简报，销售面积和销售额均较去年同期大幅增长。考虑到保利地产土地储备丰富，战略定位明确，融资优势明显，未来发展可期。
继续保持高增长
保利地产并没有停止前进。
根据近期发布的2021年4月销售简报数据，2021年4月公司实现合同面积330.9万平方米，同比增长35.6%；合同金额达到512亿元，同比增长36.2%。2021年1-4月，公司实现承包面积1049.2万平方米，同比增长42.9%；合同金额达到1754.8亿元，同比增长61.6%。
考虑到2020年疫情造成的基数较低，即使与2019年同期相比，仍然保持增长。经测算，今年1-4月累计签约销售面积和销售额分别比2019年同期增长9.8%和19.3%。
得益于城市深度培育战略，保利地产2020年销售业绩稳步增长，销售额再创新高。数据显示，2020年保利地产实现合同金额5028.48亿元，同比增长8.88%。合同面积3409.19万平方米，同比增长9.16%，整体销售增速较2019年有所下降。
市场份额方面，公司整体市场份额为2.90%，与2019年基本持平。
地区方面，保利地产在珠三角和长三角的销售额占比52%，比2019年上升6个百分点。从城市能源水平来看，2020年一二线城市的销售贡献将达到74%，能源水平相对较高。从深度培育来看，2020年保利地产将在16个城市排名第一，在39个城市排名前三。单城市签约100亿元以上的城市有15个，比2019年增加2个，销售贡献总额超过2700亿元。其中，广州、佛山保利地产销售总规模超过820亿，成都超过200亿，上海、杭州、南京、北京超过100亿，核心区域和城市深度培育效果显著。
盈利质量好
从盈利质量来看，保利地产在行业毛利率整体下滑的背景下，仍能实现30%左右的毛利率，盈利质量相对较高。
毫无疑问，结算结构的变化和严格的监管也影响了其毛利率。2020年保利地产毛利率32.59%，同比下降2.38个百分点；2021年一季度，其毛利率为35.45%，同比下降4.36个百分点。据机构分析，保利地产2020年及2021年一季度毛利率下降。一是2017-2018年高价土地项目进入结算周期，二是近期严格的房地产调控政策和限价政策抑制了行业短期整体盈利能力。
但不可否认的是，保利地产整体毛利率依然处于较高水平。
韩毅智库认为，由于转让项目土地成本较高，限价政策导致价格低于预期，多元化收益下降，持有物业公允价值损失，行业毛利率2020年整体呈下降趋势，E50房企普遍保持在20%-25%之间。另一方面，保利地产的毛利率还能维持在30%左右，真的很少见。
此外，保利地产的利润率不断上升。数据显示，2020年，三费率将达到11.16%，与2019年基本持平。随着公司合作项目的增加，逐步进入结转期，投资收益同比增长65.91%，达到6.141亿元，
截至2021年3月，保利地产总资产13141.7亿元，同比增长5.02%；净资产规模1824.8亿元，同比增长1.25%；资产负债率为78.7%；净负债率为69.6%；不含预收账款的资产负债率为68.8%。截至报告期末，公司持有货币资金1305.77亿元，现金负债率1.81。“三条红线”指示灯坚定地处于绿色位置。
此外，保利地产的融资成本处于较低水平，为未来发展预留了很大空间。一季度公司发行公司债券，共获得94.7亿元，加权融资成本仅为3.68%。融资成本在2020年末4.77%的基础上进一步下降，融资优势越来越明显。
保利地产坚持深度培育“中心城市群”，不断增加优质土地储备。数据显示，2020年保利地产新增土地储备建筑面积3185.7万平方米，同比增长19.1%；征地面积与销售面积之比约为93.4%，比2019年的85.6%高出7.8个百分点；土地总价格为2353.5亿元，同比增长约51.4%。根据其他数据，全年38个核心城市的扩张量占83%，同比增长4个百分点。
预计全年将继续积极征地。公司一季度征地面积(月度公告)同比增长77%，达到811万平方米，征地金额同比增长30%，达到452亿元，对应的征地强度为36%，股权比例为70%(2020年为65%)。2021年，公司投资计划同比增长20%，达到3950亿元，继续实施等额或增量扩张的征地策略。
该机构认为，保利地产的发展潜力是可以预期的。据CICC介绍，保利地产目前拥有丰富的土地储备(目前资源覆盖比例约为3年)，土地收购方式多样(核心城市土地通过收购、兼并收购、新旧改造等方式进行收购。).低成本的融资优势和强大的资金配置和筹集能力相结合，可以使公司更加从容地面对“两集中”的土地供应政策，保持领先地位。