三联生活周刊:中国房价集体上涨还能持续多久？

2021-04-19 17:14

国家统计局3月宣布上调房价，一二三线城市房价全面提速。

数据显示，3月份，一线城市新建和二手住宅销售价格同比分别上涨5.2%和11.4%。虽然二三线楼市增速不如一线，但都呈现出强劲的上升趋势。2016年全国楼市集体暴涨后，在调控压力下，各地房价呈现出涨跌分化的趋势。然而，自去年底以来，全国房地产市场再次进入普遍上涨格局。在中国70个主要大中城市中，只有少数城市的房价下跌，而且大多数都在上涨。

《学区房72小时》剧照楼市的涨跌，主要是由两个因素决定的，一个是楼市本身的供求，一个是货币水平的松紧。目前实体经济还没有完全走出疫情阴影，供求因素变化不大，楼市的上涨主要是货币因素推动。疫情爆发后宽松的货币政策为房地产市场提供了充足的金融支持。

与此同时，货币宽松引发了通胀预期，刺激了人们通过房地产市场保值增值的需求。虽然管理层一直强调“住房不要投机”，但在资金释放的背景下，房地产一直是人们抵御通胀的例行选择。目前，不仅中国房价在上涨，世界主要经济体的房价也在飙升。美国房价创下15年新高，次贷危机的阴影早已一扫而空。

那么，中国房价飙升还能持续多久？由于上涨主要由货币因素驱动，楼市未来走势主要取决于货币政策的变化。目前货币政策不支持房价持续上涨，甚至开始一步步给房价施压。

图|视觉中国

随着中国经济逐渐从疫情中复苏，货币政策开始回归常态。根据央行近期3月发布的金融数据，广义货币M2、社会融资规模等关键指标增速明显放缓，货币政策拐点趋势越来越清晰。

中国日益增加的通胀压力也将导致未来进一步收紧货币政策。统计局公布的3月份物价指数和3月份的CPI结束了此前的负增长，同比增长0.4%。虽然看起来还是很低，但不代表价格水平还是在低水平。目前CPI指数不高，主要受猪肉价格影响。3月份，猪肉价格下跌了18%。因为猪肉在CPI篮子里的权重很高，猪肉降价很大程度上降低了CPI指数。除了猪肉，其他主要消费品都在涨价。3月份，我国CPI构成的八大类商品价格走势为六涨一平一跌。猪肉价格的下跌掩盖了价格上涨的全貌。

此外，以原油为代表的大宗商品价格在国际市场大幅上涨，也给中国带来了更大的进口通胀压力。3月份，中国的PPI从2月份的1.7%跃升至4.4%，创下两年多来的新高。上游原材料价格大幅上涨，最终会传导到下游，提升整体物价指数。

无论从哪个角度看，未来的通胀压力都不容乐观。在通胀预期下，中国货币政策将进一步收紧，这将给楼市带来巨大压力。在货币宽松时期，房地产市场成为资本流动的最大水库和宽松资本的最大受益者。但一旦收紧货币政策，楼市将是资金退潮的最大冲击。

然而，监管当局的努力被曲线突破了。在购房者、房产中介甚至银行的配合下，原本国家用于扶持小微企业和个体工商户的经营性贷款被分流到房地产市场，成为本轮房价暴涨的重要推动力。房地产贷款经营模式曝光后，监管部门开始整顿。3月底，银监会、住房和城乡建设部、央行联合发文，要求各大金融机构严格防止经营性贷款进入楼市。在监管力度较大的情况下，经营房地产贷款的路径在短期内基本会被堵死。

就楼市而言，一方面货币政策趋紧，整体资金不再宽松。与此同时，监管部门严厉封杀非法资金进入楼市，将对楼市造成多重打击。如果资金供求开始吃紧，房贷利率就会上升。国内房价走势对房贷利率变化特别敏感。一旦房贷利率上升，将大大抑制购房者的购房能力，房价也将承受沉重的压力。

未来房贷利率走势取决于楼市本身的调控和国家的整体货币政策。从两个因素来看，房贷利率很可能会上升。

最近一段时间，全国多地房贷利率已经开始小幅上行，尤其是部分房价上涨过快的城市，首套房和二套房利率在今年已经多次小幅上调。除了房贷利率之外，市场整体利率也有上调的可能性，这反过来又将带来房贷利率上行。

去年，为了扶持实体经济发展，我国的金融体系向实体经济让利1.5万亿元，很大程度上是通过缩减贷款利率来实现。随着今年中国经济增速快速反弹，金融体系的利率优惠也将慢慢消失，即使央行不会主动实施加息，市场利率也会自行反弹。今年3月份，银保监会主席郭树清也表示，因为今年整个市场利率在回升，估计我们贷款的利率也会有回升。一旦市场整体利率上行，房贷利率也会水涨船高。