一季度房企海外发债规模下降43.5% 十大房企总融资规模下

原标题：21房企融资谈判一季度，房企海外发债规模下降43.5%。十大房企总融资规模下降近60%

受住房融资“三条红线”新规和债券市场违约增加的影响，2021年第一季度以来，房企融资环境收紧，整体发债规模大幅下降。

据RealData统计，2021年一季度，房企境内外债券融资总额约3040亿元，同比下降23%，为2018年以来一季度最低发行规模。其中，海外债券发行规模大幅下降，同比下降43.5%。

根据克尔对2021年初至3月22日房企融资数据的不完全统计，约三分之二的房企融资规模有所下降，同比下降50%以上的房企比例达到39%。

一季度，国内外住房企业融资规模下降

今年第一季度，房地产企业发债呈现“V”型趋势，1月份小高峰，2月份再低点，3月份发债规模反弹。

RealData的数据显示，2021年第一季度，境内外债券融资到期债务约为3735亿元，同比增长134%。在偿还到期债务的压力下，今年1月份房企“借新还旧”的融资压力大幅增加。但由于“三条红线”的约束，今年1月份房企发债意愿减弱，境内外债券融资总额约1630亿元，同比下降5.3%。

2月份，受春节假期、美元债券利率上升等外部因素影响，房企发债创下新低。2月份，房企发债规模明显下降至480亿元，环比下降69.8%，环比下降28.6%。3月，房企融资规模转好，发债规模930亿元，较上月增长近94%。

总体而言，今年一季度，住房企业境内外债券融资总额约3040亿元，同比下降23%。在新融资规定的约束下，自2020年第四季度以来，房企新债发行规模已连续两个季度低于到期债务规模。新发行债券规模小于到期债务规模已逐渐成为常态。

经过前几年的融资扩张，今年房企迎来了偿债高峰。根据RealData的统计，2021年到期债务规模预计达到12448亿元，同比增长36%，房企的偿债压力将进一步上升。预计2021年第二季度房企债务偿还规模约为3279亿元，略低于第一季度3735亿元的债务偿还规模，但债务偿还规模仍处于较高水平。

大约三分之二的房地产公司已经缩减了融资规模

从房地产企业的表现来看，根据2021年初至3月22日房地产企业融资数据的不完全统计，房地产企业融资规模下降约三分之二，同比下降50%以上的房地产企业比例达到39%。不同层级的房企表现也不一样。虽然四个梯队的房企融资额同比下降，但其中排名前31-50的房企降幅最大，为62.06%。紧随其后的是排名前10的房企，下降57.71%。排名第11-30位的房企融资规模降幅最小，为7.53%，主要是这一梯队的房企规模增长需求大。

根据RealData的统计，第一季度利率中位数为4.40%，较上一季度上升16个基点，较2020年第一季度上升48个基点。海外方面，一季度海外债券融资票面利率中位数为6.00%，较上季度下降75个基点。

今年1月，部分房企发行了大规模低利率海外债券，降低了海外债券的利率中值。比如碧桂园发行的12亿美元票据，利率低至2.7%；世茂集团发行的8.72亿美元票据，利率仅为3.45%；新城发展和徐汇控股发行的海外债券利率不超过5%。这些都带来了海外债务融资成本的结构性下降。

2月和3月，房企在海外发行了一批高利率美元债券，引起关注。根据中国研究院的监测数据，R&F地产和阳光集团3月份发债成本分别高达11.6%和12%。据中国手指研究所统计，今年3月房地产企业融资成本大幅上升，房地产行业信用债券融资成本为4.45%，同比上升0.32个百分点；境外债融资成本为8.19%，同比上升1.56个百分点。

贝壳研究院认为，未来在防风险的背景下，预计房企债券融资难度将不断升级，2021年在扩大适用融资新规的影响下，更多房企主动“降负”，全年融资规模将保持低位。中小型房企或将率先感受到债市压力。截至2021年4月2日，在已发行债券的近70家房企中，近五成房企成功降档，其中16%房企连降两档，当期“绿档”阵营已倍增。

不过，房企整体呈现“降档”趋势，也利于房企进一步融资，预计年报季后房企融资需求会上扬。总体而言，在房地产降杠杆和限制金融机构资金流入房地产行业的背景下，未来各大房企的融资环境大概率将持续紧缩。