全国楼市调控加码 一日一策 强势产出 缓解楼市风潮

平均每天发布一条房地产调控政策信息,这就是今年中国楼市的现状。对投资者说“不”,抑制楼市投资的投机需求;同时,建议发展保障性租赁住房,解决新市民和年轻人的住房问题。各种信号表明,各种详细的长效机制正在建立,中国房地产市场将进入新的发展阶段。

据中原地产研究中心统计,今年以来,楼市调控政策数量已超过140项,每月超过40项,平均每天1.3项。据记者观察,在“房无投机”的大基调下,这些政策的核心集中在严查商业贷款、落户人才、土地供应、整顿中介等非法资金流入。

精确调控重在“联动”

4月8日接受住房和城乡建设部副部长倪虹采访的广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市,均为近期市场热度高、房价涨幅高或地价涨幅高的城市,市场情绪和预期明显不稳定。

“与前几个月政府对热点城市房地产调控工作的‘监督’不同,这次‘采访’叠加了两个‘真实’。”中智研究院指数部副研究主任陈文静对记者表示,从采访内容来看,中央政府更加重视对地方调控政策效果的评估,强调加强调控的针对性和及时性,出台更加精准的政策,确保房地产市场平稳运行。

通过这一现象,我们可以看到调控新理念的主导线索。加强对政策执行效果的评价是一种新的提法,它表明城市的主要责任的执行将得到进一步落实,因为城市政策将更加准确和有效。各地也针对新情况提出了新措施。比如今年年初在合肥,业主开了一个提价小组,然后合肥约谈了相关业主,说以后再约谈那些哄抬房价的。

“完善人口、土地、住房联动机制”也是一个新提法,侧重联动。要把“人-地-房”和资源、城市就业-住房平衡等相关产业联系起来,把经济、人口、教育等相关领域考虑在一起。

“在住房和城乡建设部对广州、东莞等五个城市的采访背后,这些城市的房地产市场投机行为呈上升趋势,房价上涨预期强烈。虽然这些城市之前已经出台了监管政策,但这些政策都比较宽松、有针对性、时效性强。”广东省住房政策研究中心首席研究员李告诉记者,作为大都市区的核心城市,这些城市的共同问题是人口持续流入,但目前的调控政策没有考虑房地产、人口、就业、教育、土地、规划和供给结构等多重因素,导致政策碎片化。

陈文静告诉记者,未来政策将在以下几个方面继续跟进:完善人口、土地和住房的联动机制;人口安置和义务教育的调控政策和统筹协调;加强二手房交易管理。

出租住房“保障”青年生活

“政策要求是把人、房、地联系起来,人口净流入的城市要增加土地供应,主要是解决一些地方住房和土地供应不足的问题。”RealData首席市场分析师徐小乐告诉记者,经济适用房和土地的供应要和人口变化挂钩。

4月9日,倪虹召开保障性租赁房研讨会,北京、上海、广州、深圳、福州、南宁等6个城市的人士出席。倪虹在座谈会上强调,人口众多的城市对城市的影响越来越大

4月11日,东莞市住房和城乡建设局发布其中之一是加快保障性住房、政策性租赁住房和特色共有产权住房体系建设。继续加强人才住房建设,拓宽人才住房筹集渠道,加大保障性住房筹集力度,加快“三限房”试点建设,有效满足不同群体多层次住房需求。

各种信号表明,只要政策有保障,租房也能提高生活质量。经济适用房、长期租赁房、共有产权房都是减轻年轻人购房负担的途径,也是解决大城市突出住房问题的药方之一。

对于在大城市买房有困难的人来说,在租房和购房享有同等权利后,定居和教育的相关政策也会适应住房政策,年轻人留在大城市也不会那么困难。但要加强二手房管理,以协调“调控政策、人口安置、义务教育”。毕竟学区房通常是二手房市场价格波动的风向标。随着存量住房交易规模的迅速增加,新房与二手房市场的联动成为楼市交易的新特征。

加强二手房市场的“管理”

众所周知,二手房市场的流向通常是开发商判断新房市布局的风向标之一。以前大部分的调控都集中在新房上,二手房市场似乎没有太多的限制和引导。但今年的调控明显不同,进入了严控中介模式。

据中原地产研究中心统计,今年以来,特别是上个月,全国有超过15个城市出台了二手房中介和二手房业主限价的政策和通知。比如杭州、东莞、深圳等城市都出台了二手房限价政策;无锡、成都、广州、合肥、北京、上海等城市近期也出台了相关通知和政策,反对二手房非法报价和哄抬价格。

“对于一二线城市来说,二手房市场已经占据了市场的主体地位,尤其是一线城市,二手房市场占到了市场成交量的80%以上。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者,与新建住宅的价格控制相比,过去的二手房价格控制是市场的一个空白点。从深圳等城市开始,9个以上城市近期开始对中介和二手房业主进行价格管制。

张大伟进一步表示,从市场趋势来看,这一轮二手房价格调控是这一轮房地产调控中的新生事物,深圳是二手房。

小区成交参考价的发布为各城市提供了“范本”,预计全国一线、二线城市二手房价格管控将成为趋势。

“从近期密集的调控、约谈来看,随着我国经济回升,为了扩大内需,打造消费增长引擎,强力调控已经成为楼市的主基调。同时,配合信贷额度管控,打击经营贷等资金面收紧的政策,房地产市场回升的势头将明显减弱。”李宇嘉向记者表示,预计热点城市房价在上半年达到阶段性高点,下半年成交量将有所回落。部分前期涨幅比较大、外地炒房客比较多的区域,可能出现价格下调。

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