全国楼市调控加码 一日一策 强势产出 缓解楼市风潮
平均每天发布一条房地产调控政策信息，这就是今年中国楼市的现状。对投资者说“不”，抑制楼市投资的投机需求；同时，建议发展保障性租赁住房，解决新市民和年轻人的住房问题。各种信号表明，各种详细的长效机制正在建立，中国房地产市场将进入新的发展阶段。
据中原地产研究中心统计，今年以来，楼市调控政策数量已超过140项，每月超过40项，平均每天1.3项。据记者观察，在“房无投机”的大基调下，这些政策的核心集中在严查商业贷款、落户人才、土地供应、整顿中介等非法资金流入。
精确调控重在“联动”
4月8日接受住房和城乡建设部副部长倪虹采访的广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市，均为近期市场热度高、房价涨幅高或地价涨幅高的城市，市场情绪和预期明显不稳定。
“与前几个月政府对热点城市房地产调控工作的‘监督’不同，这次‘采访’叠加了两个‘真实’。”中智研究院指数部副研究主任陈文静对记者表示，从采访内容来看，中央政府更加重视对地方调控政策效果的评估，强调加强调控的针对性和及时性，出台更加精准的政策，确保房地产市场平稳运行。
通过这一现象，我们可以看到调控新理念的主导线索。加强对政策执行效果的评价是一种新的提法，它表明城市的主要责任的执行将得到进一步落实，因为城市政策将更加准确和有效。各地也针对新情况提出了新措施。比如今年年初在合肥，业主开了一个提价小组，然后合肥约谈了相关业主，说以后再约谈那些哄抬房价的。
“完善人口、土地、住房联动机制”也是一个新提法，侧重联动。要把“人-地-房”和资源、城市就业-住房平衡等相关产业联系起来，把经济、人口、教育等相关领域考虑在一起。
“在住房和城乡建设部对广州、东莞等五个城市的采访背后，这些城市的房地产市场投机行为呈上升趋势，房价上涨预期强烈。虽然这些城市之前已经出台了监管政策，但这些政策都比较宽松、有针对性、时效性强。”广东省住房政策研究中心首席研究员李告诉记者，作为大都市区的核心城市，这些城市的共同问题是人口持续流入，但目前的调控政策没有考虑房地产、人口、就业、教育、土地、规划和供给结构等多重因素，导致政策碎片化。
陈文静告诉记者，未来政策将在以下几个方面继续跟进：完善人口、土地和住房的联动机制；人口安置和义务教育的调控政策和统筹协调；加强二手房交易管理。
出租住房“保障”青年生活
“政策要求是把人、房、地联系起来，人口净流入的城市要增加土地供应，主要是解决一些地方住房和土地供应不足的问题。”RealData首席市场分析师徐小乐告诉记者，经济适用房和土地的供应要和人口变化挂钩。
4月9日，倪虹召开保障性租赁房研讨会，北京、上海、广州、深圳、福州、南宁等6个城市的人士出席。倪虹在座谈会上强调，人口众多的城市对城市的影响越来越大
4月11日，东莞市住房和城乡建设局发布其中之一是加快保障性住房、政策性租赁住房和特色共有产权住房体系建设。继续加强人才住房建设，拓宽人才住房筹集渠道，加大保障性住房筹集力度，加快“三限房”试点建设，有效满足不同群体多层次住房需求。
各种信号表明，只要政策有保障，租房也能提高生活质量。经济适用房、长期租赁房、共有产权房都是减轻年轻人购房负担的途径，也是解决大城市突出住房问题的药方之一。
对于在大城市买房有困难的人来说，在租房和购房享有同等权利后，定居和教育的相关政策也会适应住房政策，年轻人留在大城市也不会那么困难。但要加强二手房管理，以协调“调控政策、人口安置、义务教育”。毕竟学区房通常是二手房市场价格波动的风向标。随着存量住房交易规模的迅速增加，新房与二手房市场的联动成为楼市交易的新特征。
加强二手房市场的“管理”
众所周知，二手房市场的流向通常是开发商判断新房市布局的风向标之一。以前大部分的调控都集中在新房上，二手房市场似乎没有太多的限制和引导。但今年的调控明显不同，进入了严控中介模式。
据中原地产研究中心统计，今年以来，特别是上个月，全国有超过15个城市出台了二手房中介和二手房业主限价的政策和通知。比如杭州、东莞、深圳等城市都出台了二手房限价政策；无锡、成都、广州、合肥、北京、上海等城市近期也出台了相关通知和政策，反对二手房非法报价和哄抬价格。
“对于一二线城市来说，二手房市场已经占据了市场的主体地位，尤其是一线城市，二手房市场占到了市场成交量的80%以上。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者，与新建住宅的价格控制相比，过去的二手房价格控制是市场的一个空白点。从深圳等城市开始，9个以上城市近期开始对中介和二手房业主进行价格管制。
张大伟进一步表示，从市场趋势来看，这一轮二手房价格调控是这一轮房地产调控中的新生事物，深圳是二手房。
小区成交参考价的发布为各城市提供了“范本”，预计全国一线、二线城市二手房价格管控将成为趋势。“从近期密集的调控、约谈来看，随着我国经济回升，为了扩大内需，打造消费增长引擎，强力调控已经成为楼市的主基调。同时，配合信贷额度管控，打击经营贷等资金面收紧的政策，房地产市场回升的势头将明显减弱。”李宇嘉向记者表示，预计热点城市房价在上半年达到阶段性高点，下半年成交量将有所回落。部分前期涨幅比较大、外地炒房客比较多的区域，可能出现价格下调。