一季度房企业绩分化:征地热情和融资规模降温
原标题：部分房企创新业务跑赢主营业务发展
2020年房企年报披露进入加速期。截至4月13日晚，已有61家a股房地产企业披露了2020年年报，披露比例接近50%。从披露的年报中房地产企业的表现来看，在疫情期间，许多参与多元化经营的房地产企业取得了快速发展，以物业、长期租赁和商场为代表的多元化经营大大优于房地产开发业务。
自2021年以来，叠加在抵押贷款集中管理政策上的“三条红线”融资新规，限制了住房企业的融资供需两端，全面收紧了融资环境，冷却了征地热情。一些打算进入多元化发展的房地产企业可能会进一步收缩其发展主业。
创新业务有许多亮点
以万科为代表的总部企业在房地产等相关多元化业务上取得了快速发展。在出租屋方面，万科集中长期租赁公寓品牌“于波”2020年实现营业总收入25.4亿元，同比增长72.33%；物业服务方面，2020年，万无云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；物流仓储方面，万科“万伟物流”管理项目2020年实现营业收入18.7亿元，同比增长37%。其中，高标准仓库和冷库收入分别增长29%和60%。
相比之下，主要房地产业务的增速没有多元化业务快。2020年，万科实现销售面积4667.5万平方米，销售额约7041.46亿元，同比分别增长13.5%和11.6%，约占全国商品房市场的4.03%。
万科董事局主席于亮表示，房地产行业已经从开发型向发展型转变。房子更像耐用消费品，开发业务越来越像制造业。我们的业务包括长期租赁公寓、酒店、办公室、企业等。本质上是基于内容的运营，越来越像服务行业。企业再也不能像过去那样囤积原材料，赚土地升值的钱。万科应该脚踏实地地向制造业学习，用我们的劳动为制造、创造和服务赚钱。
除万科外，其他前期长期租赁等领域的房地产企业在报告期内相关业绩也实现了快速增长。
龙湖集团2020年年报显示，在报告期内，天街、冠宇等物业投资业务得到良好推进。截至2020年底，冠宇累计开房9万间，租金收入18.1亿元，同比增长55%。现已成为集团经营收入的稳定贡献来源，开业六个月以上的房屋入住率为93.3%。2020年，不含税的物业投资业务租金收入将达到75.8亿元，同比增长30.9%。商场、出租屋等收入分别占75.2%、23.9%和0.9%。
部分房企多元化经营收入占比快速上升。以敏捷集团为例。2020年，雅居乐集团的物业管理和环保收入分别为78.53亿元和22.89亿元，同比分别增长119.5%和51.6%，持续为集团提供稳定的收入。敏捷的物业开发业务收入和多元化业务收入分别占86.7%和13.3%。其中，多元化经营收入同比增长3.2个百分点。
第一季度绩效差异
截至4月13日晚，共有13家a股房地产企业披露一季度业绩预测，其中9家为预喜，4家为首亏或预亏。从亏损企业预测的内容来看，大多数公司表示这与收入转移的减少有关
以南山控股为例，公司预计第一季度归属于上市公司股东的净利润约为-9600万元至-6000万元。业绩变化的主要原因是由于房地产开发项目结算进度的影响，公司各季度利润不平衡。本季度利润中包含影响较大的非经常性损益项目。根据与南山集团签订的《赤湾二路以北场地使用补充协议》，公司于2021年第一季度收到南山集团相应的租金、违约金、拆迁补偿费共计9899.23万元，影响公司归属于母公司的净利润增加4560.3万元。
一些房地产公司在报告期内完成和转让了更多的项目，导致利润同比大幅增加。此外，多元化企业在报告期内有许多亮点。
金融街预计第一季度上市公司股东应占净利润总额约为5.1亿元至5.92亿元，同比增长210%至260%。业绩变动的主要原因是，报告期内，根据公司“开发和出售资产管理”的两轮驱动战略，上海静安荣跃中心西区A栋办公楼和重庆磁器口后街一期分两批完成，预计将增加已完成投资性房地产公允价值变动损益约7.2亿元，产生归属于母公司的净利润约5.4亿元。
对此，业内人士指出，住宅开发的主营业务受季节性和疫情影响较大，而多元化经营在一定程度上可以起到平滑作用。
融资规模已经下降
通策研究院的研究报告显示，一季度40家典型房企融资总额1917.93亿元，同比下降19%。在国家不断实施房地产行业降低杠杆率和严格监管房企债券融资的背景下，房企融资环境趋紧。一季度，只有25家房企在其公告中披露了具体的融资利率，从2.7%到11.95%不等。
上述机构指出，从境内外融资来看，境外融资成本相对较高，而境内融资成本有所下降。以公司债券为例，海外发债融资成本高于内债。当代地产1月发行7700万美元优先票据，利率为11.95%，为监控融资期内最高融资利率。融资成本最低的是碧桂园1月份发行的5亿美元优先票据。
率低至2.7%。整体来看，一季度美元债融资成本有所下滑，其他债权融资、中期票据等创新型融资渠道融资成本相对较低，融资利率大多处于5%以下。在融资规模下滑的背景下，房企拿地热情出现一定下滑。诸葛找房数据显示，3月，一线城市土地成交5宗，成交规划建筑面积达61.94万平方米，同比下跌71.09%，环比下跌82.56%；成交楼面价为11647.04元/平方米，环比下跌40.61%；土地出让金为73.67亿元，同比下跌58.75%，环比下跌89.42%。二线城市土地成交214宗，成交规划建筑面积2424.54万平方米，同比下跌10.58%。