风暴过后 长租公寓换了又脱胎换骨 房租贷款也就消亡了
调研|风暴后长租公寓的转型与重生
对于租赁市场来说，这是一个不寻常的春天。根据往年的经验，3月和4月通常是北京租赁市场的传统旺季，但今年春天疫情缓解后，北京租赁市场似乎并没有真正恢复。
相比之下，去年经历了一系列风波的长期租赁公寓，现在依然很受欢迎。除了质量好、家电齐全、规则明确等固有优势外，很多人认为长期租赁公寓的风险已经得到一定程度的释放。记者今天走访发现，租房贷款逐渐减少，那些经受住了风暴的长期租赁公寓似乎正在逐步步入正轨。
意想不到的长期出租公寓
"今年春天租房的人没有往年多了。"这是在天通苑做租房中介的卢晓最直观的感受。她在这里工作了三年多，他选择的天通苑地区也被外界戏称为“亚洲最大的社区”、“北漂聚集地”。据了解，天通苑共有16个区，645栋建筑，常住人口近50万。
北京租房市场的火爆程度一直都是非常时间敏感的。三月之后，很多人往往会在年后回到北京。同时，很多外国毕业生和海归也会在这个时候去北京找工作。但是，今年的情况略有不同。吕霄告诉记者，二月底之后，参观这座房子的人更多了，但自三月份以来，这座房子已经相当冷清了。
北京其他地区也证实了同样的情况。负责莲花桥地区的方先生也告诉记者：“随着疫情防控政策的调整，对租赁市场是有利的，但程度现在还不好判断。可能需要一段时间才能真正变热。”根据我爱我家研究院的数据显示，今年春节后，月交易量自去年9月以来仍保持下降趋势。虽然今年2月平均每平方米租金大幅上涨，环比上涨4.1%，但与去年同期相比，仍下降了2.6%。
对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进今天在采访时说：“现在还没有找工作的热潮，冷漠是正常现象。到了夏天，随着找工作换工作的情况，也可能会变热。”
然而，与传统租赁市场的平淡不同，尽管去年许多长期租赁公寓品牌出现了问题，但在风暴过后，仍有许多租户在长期租赁公寓平台上寻找住房。“虽然价格会高一些，但是长期出租公寓的房间质量不错，家电家具齐全，宽带水电费用的规则很明确，租后的维护保洁服务不用担心，对我来说很划算。”住在平台上的租房者蔡晓对这种公寓的配套服务很感兴趣。关于之前的风暴，蔡晓说：“如果你因为‘雷爆’而不考虑长期租房，有些人会因为噎死而失去食物。抛开之前的事情，我想经历这一轮市场淘汰和国家出台的一些控制措施，风险会小很多。”
同样，在被问及前一次风暴的影响时，天坛附近一家集中长期出租公寓的管家也告诉记者：“很多租客问我，我会说我们不会有问题。一是我们之前没有问题，二是你可以看到我们的上市很紧，平台运营也很好。”
与分散式长期租赁公寓相比，集中式长期租赁公寓更加引人注目。记者在几个集中的长期租赁公寓应用程序中发现，空房间很少，大多数商店和房间类型都显示房间已满。
长期租赁公寓的优势一目了然，为业主解决了租房、维修等一系列问题，给租客找房子带来了便利，也提升了租房体验。中原地产首席分析师张大伟表示，集中长期租赁公寓相对稳定，由大型资产所有者改造，数量相对较多且集中，所以租金相对稳定，这也是政策鼓励的方向。分散式是传统租房的修改版，不属于政策鼓励的方向。
但是从以往的经验来看，长期出租公寓由于房租贷款的问题，埋下了很多隐患。小李，北京研究生，2020年6月大学毕业需要租房，于是利用一个为父母租房的平台，为应届毕业生推出相应活动。按照活动规则，毕业生不仅可以免押金，还可以按月交房租，似乎对学生很友好。
然而，小李告诉记者，直到签了合同，他才注意到，除了房屋租赁合同，还有一份借款合同。和其他租客一样，这份租房合同是和作为甲方的长租公寓平台签订的，但是另一份合同是和金融机构签订的，之前中介并没有给他解释。
北京东源律师事务所的合伙人律师宋丽告诉记者：“租房者和中介签订的租房合同实际上是一份贷款合同。这份贷款合同主要由租房者的个人信用作为担保，以获得一年期贷款。同时，合同约定的服务费实际上是贷款利息。”
目前，记者在许多父母租房平台上发现，平台上都显示出提供一次抵押一次支付的选项，有些平台每月支付的比每季度多一点。当被问及月供是否为房租贷款时，很多中介予以否认，并表示按揭到付一是房屋租赁合同中约定的，不涉及第三方金融机构。
宋丽说：“租房者如果和房产中介签订租房合同，要仔细核对租房合同的相关内容，并认真签字。实践中可能需要让租房者注意分期微信官方账号，用身份证拍照等。”
暴风雨过后回到正轨
在过去的一年里，长期租赁公寓一直是住房租赁市场的关键词之一。在一系列风波之后，长期出租公寓也加速回归正轨。在今年的两会期间，“规范长期租赁住房市场发展”被首次写入政府工作人员
作报告，强监管的意味不言而喻。与此同时，国家“十四五”规划和2035年远景目标纲要也提到，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。具体而言，要加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。而在这之前，针对长租公寓市场可能存在的风险和问题，2020年9月7日，住建部便已发布《住房租赁条例》，提出60余条监管措施，将长租公寓“高收低出”“长收短付”“租金贷”等容易引发纠纷的现象纳入监管。
据了解，为保证租赁市场能够回归正轨，今年2月以来，已有北京、上海、广州、深圳等6个省市先后出台关于房屋租赁的政策。以北京为例，今年2月，北京市住建委等部门便联合印发了相关文件，明确表示预收租金金额不能超过3个月租金，同时押金也将由北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管。此举的目的，旨在让长租公寓能够保持一个更加安全健康的发展状态。
政策规范之外，企业自身也正重整。其中的关键指标之一便是出租率，据了解，一般而言，长租公寓行业理想的出租水平通常在90%-95%左右，但此前“阵亡”的长租公寓中，不乏出租率低于50%甚至30%的企业。
但随着疫情的控制以及市场风险的出清，长租公寓的入住率也出现了回升。不久前，多家上市房企年报集中披露，长租公寓方面的情况也随之浮出水面。以万科为例，其年报显示，截至2020年底，万科集团运营管理长租公寓18.44万间，累计开业14.24万间。截至报告期末，已开业项目的整体出租率超过95%。此外，龙湖集团的年报也显示，2020年长租公寓方面，冠寓已开业9万间，整体出租率为88.5%，其中开业超过6个月的项目出租率为93.3%。而在收入方面，业绩报告显示，龙湖集团租赁住房收入约为18.11亿元，而去年同期则为11.75亿元。