风暴过后 长租公寓换了又脱胎换骨 房租贷款也就消亡了

调研|风暴后长租公寓的转型与重生

对于租赁市场来说,这是一个不寻常的春天。根据往年的经验,3月和4月通常是北京租赁市场的传统旺季,但今年春天疫情缓解后,北京租赁市场似乎并没有真正恢复。

相比之下,去年经历了一系列风波的长期租赁公寓,现在依然很受欢迎。除了质量好、家电齐全、规则明确等固有优势外,很多人认为长期租赁公寓的风险已经得到一定程度的释放。记者今天走访发现,租房贷款逐渐减少,那些经受住了风暴的长期租赁公寓似乎正在逐步步入正轨。

意想不到的长期出租公寓

"今年春天租房的人没有往年多了。"这是在天通苑做租房中介的卢晓最直观的感受。她在这里工作了三年多,他选择的天通苑地区也被外界戏称为“亚洲最大的社区”、“北漂聚集地”。据了解,天通苑共有16个区,645栋建筑,常住人口近50万。

北京租房市场的火爆程度一直都是非常时间敏感的。三月之后,很多人往往会在年后回到北京。同时,很多外国毕业生和海归也会在这个时候去北京找工作。但是,今年的情况略有不同。吕霄告诉记者,二月底之后,参观这座房子的人更多了,但自三月份以来,这座房子已经相当冷清了。

北京其他地区也证实了同样的情况。负责莲花桥地区的方先生也告诉记者:“随着疫情防控政策的调整,对租赁市场是有利的,但程度现在还不好判断。可能需要一段时间才能真正变热。”根据我爱我家研究院的数据显示,今年春节后,月交易量自去年9月以来仍保持下降趋势。虽然今年2月平均每平方米租金大幅上涨,环比上涨4.1%,但与去年同期相比,仍下降了2.6%。

对此,易居研究院智库中心研究主任严跃进今天在采访时说:“现在还没有找工作的热潮,冷漠是正常现象。到了夏天,随着找工作换工作的情况,也可能会变热。”

然而,与传统租赁市场的平淡不同,尽管去年许多长期租赁公寓品牌出现了问题,但在风暴过后,仍有许多租户在长期租赁公寓平台上寻找住房。“虽然价格会高一些,但是长期出租公寓的房间质量不错,家电家具齐全,宽带水电费用的规则很明确,租后的维护保洁服务不用担心,对我来说很划算。”住在平台上的租房者蔡晓对这种公寓的配套服务很感兴趣。关于之前的风暴,蔡晓说:“如果你因为‘雷爆’而不考虑长期租房,有些人会因为噎死而失去食物。抛开之前的事情,我想经历这一轮市场淘汰和国家出台的一些控制措施,风险会小很多。”

同样,在被问及前一次风暴的影响时,天坛附近一家集中长期出租公寓的管家也告诉记者:“很多租客问我,我会说我们不会有问题。一是我们之前没有问题,二是你可以看到我们的上市很紧,平台运营也很好。”

与分散式长期租赁公寓相比,集中式长期租赁公寓更加引人注目。记者在几个集中的长期租赁公寓应用程序中发现,空房间很少,大多数商店和房间类型都显示房间已满。

长期租赁公寓的优势一目了然,为业主解决了租房、维修等一系列问题,给租客找房子带来了便利,也提升了租房体验。中原地产首席分析师张大伟表示,集中长期租赁公寓相对稳定,由大型资产所有者改造,数量相对较多且集中,所以租金相对稳定,这也是政策鼓励的方向。分散式是传统租房的修改版,不属于政策鼓励的方向。

但是从以往的经验来看,长期出租公寓由于房租贷款的问题,埋下了很多隐患。小李,北京研究生,2020年6月大学毕业需要租房,于是利用一个为父母租房的平台,为应届毕业生推出相应活动。按照活动规则,毕业生不仅可以免押金,还可以按月交房租,似乎对学生很友好。

然而,小李告诉记者,直到签了合同,他才注意到,除了房屋租赁合同,还有一份借款合同。和其他租客一样,这份租房合同是和作为甲方的长租公寓平台签订的,但是另一份合同是和金融机构签订的,之前中介并没有给他解释。

北京东源律师事务所的合伙人律师宋丽告诉记者:“租房者和中介签订的租房合同实际上是一份贷款合同。这份贷款合同主要由租房者的个人信用作为担保,以获得一年期贷款。同时,合同约定的服务费实际上是贷款利息。”

目前,记者在许多父母租房平台上发现,平台上都显示出提供一次抵押一次支付的选项,有些平台每月支付的比每季度多一点。当被问及月供是否为房租贷款时,很多中介予以否认,并表示按揭到付一是房屋租赁合同中约定的,不涉及第三方金融机构。

宋丽说:“租房者如果和房产中介签订租房合同,要仔细核对租房合同的相关内容,并认真签字。实践中可能需要让租房者注意分期微信官方账号,用身份证拍照等。”

暴风雨过后回到正轨

在过去的一年里,长期租赁公寓一直是住房租赁市场的关键词之一。在一系列风波之后,长期出租公寓也加速回归正轨。在今年的两会期间,“规范长期租赁住房市场发展”被首次写入政府工作人员

作报告,强监管的意味不言而喻。与此同时,国家“十四五”规划和2035年远景目标纲要也提到,要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。具体而言,要加快培育和发展住房租赁市场,有效盘活存量住房资源,扩大城市租赁住房供给,完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

而在这之前,针对长租公寓市场可能存在的风险和问题,2020年9月7日,住建部便已发布《住房租赁条例》,提出60余条监管措施,将长租公寓“高收低出”“长收短付”“租金贷”等容易引发纠纷的现象纳入监管。

据了解,为保证租赁市场能够回归正轨,今年2月以来,已有北京、上海、广州、深圳等6个省市先后出台关于房屋租赁的政策。以北京为例,今年2月,北京市住建委等部门便联合印发了相关文件,明确表示预收租金金额不能超过3个月租金,同时押金也将由北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管。此举的目的,旨在让长租公寓能够保持一个更加安全健康的发展状态。

政策规范之外,企业自身也正重整。其中的关键指标之一便是出租率,据了解,一般而言,长租公寓行业理想的出租水平通常在90%-95%左右,但此前“阵亡”的长租公寓中,不乏出租率低于50%甚至30%的企业。

但随着疫情的控制以及市场风险的出清,长租公寓的入住率也出现了回升。不久前,多家上市房企年报集中披露,长租公寓方面的情况也随之浮出水面。以万科为例,其年报显示,截至2020年底,万科集团运营管理长租公寓18.44万间,累计开业14.24万间。截至报告期末,已开业项目的整体出租率超过95%。此外,龙湖集团的年报也显示,2020年长租公寓方面,冠寓已开业9万间,整体出租率为88.5%,其中开业超过6个月的项目出租率为93.3%。而在收入方面,业绩报告显示,龙湖集团租赁住房收入约为18.11亿元,而去年同期则为11.75亿元。

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