广撒网模式不工作 首套住房企业一季度销售增速明显放缓

从房地产企业披露的销售额来看，疫情的影响逐渐消退，大多数房地产企业一季度的销售额同比大幅增长。

融创中国3月份发布的销售简报显示，集团3月份实现合同销售总额约478.6亿元，同比增长55%，合同销售面积约327.6万平方米，平均合同销售价格约14610元/平方米。截至2021年3月底，集团实现合同销售总额约1162.8亿元，同比增长88%，合同销售总面积约769.6万平方米，平均合同销售价格约15110元/平方米。

从房企层面来看，一季度房企不同阵营销售差异化明显，头超阵营销售增速明显低于其他阵营。根据中国工学院的数据，销售金额过千亿的超级阵营有5个，平均销售增长率为45.6%。一期营房企业10家，销售额在500亿元至1000亿元之间，平均销售增长率100.1%。二营房企33家，销售金额200亿元至500亿元不等，平均销售增长率108.2%；有28个第三阵营，销售额在100亿元到200亿元之间，平均销售额131.3亿元，同比增长104.5%。

值得注意的是，一季度一些龙头房地产企业增速明显放缓，但收款率等财务指标有所改善。

中国恒大4月6日晚发布的公告显示，公司3月份实现合同销售额648亿元，同比增长4.4%；合同销售面积785万平方米，同比增长13%；实现回报金额651.6亿元。前三个月，公司实现合同销售额1531.5亿元，同比增长3.9%；合同销售面积1788万平方米，同比增长7.8%；累计支付1342.8亿元，同比增长18.3%。

　　青睐境内融资

机构数据显示，3月以来，房企境内融资和境外融资规模呈现分化趋势，两者发行规模差异拉大。与海外债务相比，住房企业发行更多的国内信用债券进行市场融资。具体而言，3月份房地产类发行的国内信用债券规模为714.41亿元，较2月份的190.71亿元大幅增长；3月份房地产企业发行境外债券规模153.5亿元，较2月份的290.89亿元，环比下降89.5%。

从融资成本来看，3月份信用债券融资成本下降，海外债券融资成本上升。其中，国内信用债券平均利率为4.51%，较上月下降0.81个百分点；海外债券平均利率为7.92%，同比上升1.29个百分点。

根据房地产企业近期披露的融资情况，国内融资利率普遍偏低，融资期限普遍偏高。4月7日，OCT A宣布2021年已成功发行公司债券。公告显示，债券将于2021年4月2日至2021年4月7日发行。本期债券实际发行金额为17.6亿元。品种一发行规模2.6亿元，票面利率3.55%，发行期限5年。第三年末，附上发行人调整票面利率的期权和投资者回购的期权。债券简称“21谯05”；品种2发行规模15亿元，票面利率3.95%，发行期限7年。第五年末，附上发行人调整票面利率的期权和投资者回购的期权。债券简称“21谯06”。

　　土拍市场竞争加剧

房企征地热情升温。1-3月，百强企业征地总量为558.8。4月7日，重庆市公共资源交易中心发布《重庆市市辖区2021年住宅用地“两集中”出让第一批次公告》，供应119块住宅用地，总起售价549.23亿元。重庆市辖区计划在2021年提供30，210亩商品住宅用地。第一批将于2021年4月7日公布，第一批将提供约11280亩商品住宅用地。其中中心城区46例，面积约6400亩，其他市辖区73例，面积约4880亩。第二、三批转让公告时间计划为2021年7-8月和9-10月，具体时间以官方公告为准。

随着土地供应计划的发布，进入市场的优质地块数量也大幅增加。第一批在北京共推出30个包裹。中心城区的海淀和朝阳也有很多土地供应。为了控制稳定的地价，区位较好的项目会采用“限价现场竞价政府入股商品房产权”等交易方式；天津已上市58个住宅用地，南开、西青等核心地区有优质宅基地供应；无锡也在3月29日挂牌第一批集中出售的宅基地，共涉及16宗。

从第一批土地供应集中的城市来看，第一批上市土地整体规模比较大。其中北京和广州分别占首批宅基地面积的56%和55%，热点城市宅基地供应充足。天津的这一比例也达到了45%，土地供应的速度也比前几年快。

除了土地集中流转，温州、台州、绍兴、义乌等长三角城市也推出了一批土地。

业内人士指出，从目前的上市情况来看，土地拍卖的重点将集中在这些大批量供应土地的热点城市，尤其是北京，起拍价在3万元以上/

平方米的土地高达16宗，其中不乏起拍价超过5万元/平方米的优质地块。另外，广州白云区永泰客运站地块的起拍价高达2.7万元/平方米。竞拍热度仍将延续。