供需两端发力 一年内控制和减少楼市“虚火”100多次
原标题：供需两端一年内发力100多次，调控和减少楼市“虚火”
今年以来，为应对“打新浪潮”、“千人震动”、“二手房价格暴涨”、“拍卖热房”等楼市“虚火”蔓延，不堪重负的热点城市楼市调控政策相继落地。到目前为止，许多地方已经出台了100多项房地产调控措施。从具体内容来看，限制购改、增加土地供应、加强房贷管理、打击市场混乱成了关键词。
记者采访的很多专家认为，楼市调控的目的是实现“房无投机”，让房子回归自己的居住功能。
调控持续升级降“虚火”
今年以来，很多楼市调控政策不仅过重，还从一线城市延伸到二三线城市。例如，4月5日，合肥出台新的楼市政策，深化限购。
RealData首席市场分析师徐小乐在接受记者采访时表示，限购是房地产长效机制实施中常用的交易限制措施，在房地产市场运行中起到“减速带”的作用，迅速扭转部分过热地区的市场预期，有效抑制投机性投资购房需求，同时对刚需要买房的第一群体起到保护作用。
具体来说，合肥市提出暂停在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区等市区指定学校的学区房购买二手房；同时，暂停向法人和非法人组织出售市区内新建商品房和二手房；此外，通过司法拍卖或招标中心公开拍卖方式取得市区范围内商品房的，应当符合本市限购政策，并将其设定为招标条件。
事实上，不仅是合肥，还有今年许多热点城市出台的楼市调控，加强限购不仅被放在了更加突出的位置，而且限购的扩大与“限购”等措施相结合。
比如今年多次占据楼市热搜榜的杭州，3月初发布的《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》规定，在本市限购范围内参与房屋司法拍卖的竞买人必须遵守本市限购政策；比如Xi平安3月30日发布的《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》，将限购人群的覆盖范围进一步扩大到新市民和刚刚需要的人群，同时延长了限购时间。
徐小乐认为，限购覆盖面的扩大，可以说是深化和完善楼市调控的必然结果。也就是说，新房限购后，市场上的投资和投机资本将开始涌入之前楼市调控的空白区域，比如二手房和法国拍卖行。限制的种类从新房扩大到二手房和法国拍卖行，无疑会堵塞这部分的政策漏洞，从而维护和促进房地产市场稳定健康发展的调控趋势。
从楼市调控的角度来看，谈到限购，尤其是一些可能放松限购的政策，可不是小事。
以南昌市3月24日发布的《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》为例，“推进大南昌都市区居民平等购房权进程”，改变“限价、竞争性地价”的单一土地出让模式，视为放宽购房限制。据报道，该政策发布仅一天后就被暂停。与此同时，江西省政府采访了主要记者
在张博看来，一二线热点城市限购政策的执行已经比较紧了。预计未来限购政策将在“打补丁”层面实施，部分过热的三线城市可能会进一步加强限购政策。总的来说，楼市限购政策的市场效应已经开始显现。
土地供应开闸为楼市降温
为了有效缓解住房供需矛盾，为“高烧”的楼市降温，增加住宅用地供应成为许多楼市调控政策中的“客人”。
例如，为了满足居民对急需和改善住房的需求，稳定市场预期，3月30日，合肥市自然资源和规划局公布，显示，今年合肥市住宅用地供应计划为660公顷，其中住宅用地供应计划为600公顷，占计划总量的22.78%；出租房屋的土地供应计划为60公顷。
3月31日，北京发布了今年的土地集中供应计划和首批30个上市土地的详细信息。根据计划，北京将在3月、7月和11月分三批公布商品住宅用地出让。其中，首批上市土地30块，总土地面积约169万平方米，建设规模约345万平方米，总上市价格超过1035.81亿元。
同日，苏州市自然资源和规划局发布的《合肥市2021年度国有建设用地供应计划》显示，2021年苏州市国有建设用地计划供应总量为2231.7公顷，其中住宅用地计划供应总量为615.2公顷，占计划总量的27.6%。
谈到增加住房用地供应规模对楼市降温的意义，AVIC证券首席经济学家董中云告诉记者，供求决定价格，在楼市调控中稳定房价，需要从供需两端同时入手，促进供需平衡。虽然房价可以通过分阶段抑制需求来引导，但需求往往不会消失。
只是延后集中释放，届时可能造成房价的快速拉升。因此，一方面需要通过货币政策与楼市调控的结合来限制投机性购房，突出房屋的居住属性；另一方面，要积极增加土地供给，满足合理的居住需求。只有供需两端共同发力，才能促进楼市供需结构的持续改善。据Wind数据显示，2017年以来，我国100个大中城市供应土地规划建筑面积逐年提升，对应到房价表现上，百城住宅价格指数同比涨幅显著放缓，波动性也明显减小。
贝壳研究院高级分析师潘浩在接受记者采访时称，首先，从总量上增加住宅用地供应进而增加新房市场供应量，旨在解决因供需不平衡带来的房价上涨过快，以及引发的一系列市场不规范行为。
“近日，多地出台调控政策，都在政策中明确提出增加年内土地市场供应量，此举一方面缓解热点城市土地市场供应不足的情况，减少因竞价带来的土地价格上涨；另一方面为新房市场储备供应量，预计明年起新增供应量开始逐渐入市，将有利于缓解新房市场供需矛盾，从而稳定价格，为楼市降温。”潘浩说。
他认为，集中供地政策的推出旨在“减少土地公开出让过程中，关联信息不充分带来的对市场预期的影响，纠正信息披露随意性、碎片化、不确定等不规范问题，防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的竞争”，此举重点在于稳定预期和减少竞价带来的市场热度非理性上升，从而起到稳定地价和房价的作用。
在董忠云看来，首先，应进一步规范和优化土地出让制度和相关程序，加强对土地用途的监管。其次，要继续落实“人地挂钩”政策，各地方政府应对本地人口结构、人员流动情况加强监测与预测，结合人口与产业发展情况，合理制定并及时调整土地供应规划，减少土地闲置和浪费，提高土地利用率。
多地加强房贷管理
房住不炒要求下，涉房贷款严监管仍在继续。继北上广深等一线城市之后，包括合肥、西安等地也发文加强房地产贷款管理。
4月5日，合肥市发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》提出，加强个人住房贷款首付资金来源、最低首付比、偿债收入比、贷款资质的审查，严肃查处经营贷、抵押贷流入房地产市场行为。严格落实房地产贷款集中度管理要求，法人金融机构房地产贷款和个人住房贷款占比不得超过人民银行和银保监会规定的上限。
《西安市人民政府办公厅关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》提出，房地产贷款集中度管理、防范经营性贷款违规流入房地产领域等问题，各金融机构应严格按照监管机构审慎管理政策要求执行。
中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授盘和林在接受记者采访时表示，如今房地产市场总原则是防止杠杆过高，以金融审慎的态度未雨绸缪，防止房地产周期性价格波动对金融体系造成冲击。而消费贷、经营贷等信贷资金流入房地产，和中国经济发展大方向不符，会进一步以高杠杆助推房地产泡沫。尤其是经营贷，当前国家鼓励企业经营对经营贷实施利率优惠，如果资金通过低利率经营贷流入楼市，违背了国家通过经营贷发展实体产业的初衷。
3月底，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，旨在严控资金违规流入楼市，提出加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理、加强中介机构管理、强化协同监督检查、继续支持好实体经济发展等多项具体要求。
“加强房贷管理可以在现阶段稳定楼市预期，防止杠杆过度，将房地产价格限定在合理区间，实现金融审慎。”盘和林表示。
事实上，监管部门对资金违规流入房地产领域的处罚一直保持力度。今年以来，银保监系统多张罚单剑指“信贷资金违规流入房地产”。例如，4月6日，中国银保监会丽水监管分局行政处罚信息显示，因贷款“三查”不到位导致项目贷款违规流入房地产市场行为，上海浦东发展银行丽水分行被罚款25万元；因违规发放借冒名贷款行为、信贷资金违规流入房地产市场等行为，浙江遂昌农村商业银行股份有限公司被罚款85万元。
虽然监管部门重拳出击，但信贷资金违规流入房地产现象并未销声匿迹。为加强房贷管理，未来各地各部门发力点有哪些？盘和林表示，房贷管理还是要各部门配合，比如如何引导银行对经营贷流向实施追踪、如何打通信息壁垒，都需要多个部门配合。一笔贷款，对于银行来说，一旦跨银行转账，银行就很难继续追踪贷款资金流向，所以需要各地方政府从整体层面去监控经营贷资金流向，打击违规行为。
重拳出击治理市场乱象
今年以来，全国多地对房地产调控力度不松劲，通过层层加码，对房地产市场乱象重拳出击，“打击市场乱象”“规范市场秩序”已成为多地楼市调控政策的重要内容之一。
合肥市提出，“严厉打击各种房地产市场乱象”；西安提出，“规范中介机构房源信息发布行为”；3月8日，海南省发布《海南省2021年房地产市场专项整治工作方案》，提出“全面清理整治房地产企业和中介机构违法违规行为，严厉打击规避限购政策骗购、变相涨价、违规销售等违法违规行为”；1月21日，上海市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，明确提出“严格规范房地产市场经营秩序”“加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管，开展房地产市场秩序专项整治工作”。
“房地产市场各类乱象长期存在，多地出台措施规范市场秩序，进一步体现了对房地产市场坚决严格调控的政策导向，有助于更加彻底地落实‘房住不炒’政策，提升对房地产宏观调控的效果。”苏宁金融研究院宏观经济研究中心副主任陶金在接受记者采访时表示，“上述举措若严格落地，将压降部分非刚需的购房需求，压制房价，有利于房地产市场的平稳合理运行。”
资深美股投资人，Anlan capital执行董事陈达在接受记者采访时表示，很多二手房的定价由房东或市场来决定，房东的定价大多是以同一小区的挂牌价格作为参考，而房东看到的挂牌价格都是来自中介网站，这些价格可能存在水分，房源也不一定真实，中介有操纵二手房价的能力和可能性，所以虚假房源一定要遏制，也是重点打击的对象。
据记者了解，目前已有多地建立二手住房成交参考价格发布机制。中原地产首席分析师张大伟对记者表示，从各地的调控政策内容看，二手房价格明显上涨城市大部分集中在房地产炒作氛围浓郁的区域，投资客聚集，价格管控有利于市场的稳定。从市场趋势看，预计全国一线、二线城市二手房价格管控将成为趋势，更多的城市可能“加码”二手房价格挂牌管控。从政策效果看，深圳等城市出现了二手房报价下调现象，预计近期房价上涨趋势将明显放缓。
监管部门在开展整治工作，打击房地产市场“害群之马”方面也毫不手软。比如，今年以来，海口市市场监督管理局严厉打击房地产市场乱象，目前共立案查处房地产案件7宗，结案1宗，罚款98.8万元；据上海房管局3月9日发布的消息，为进一步规范房地产市场秩序，上海市区房管、市场监管和城管执法等部门坚持管执联动，加大行政监管和执法力度，严肃查处了一批违法违规案件，并通报6起典型案例。
谈及接下来在净化房地产市场环境，遏制乱象滋生方面还需如何发力，陶金认为，一是需要加大对违法违规行为的惩处力度，公开曝光典型案例；二是需要形成常态化的监控机制和制度化的管制办法，形成更加细密的监管网络，维护消费者的合法权益。
“目前来看，还需强化对二手房的监管，同时对于各类自媒体和各类微信群推广楼盘等行为给予关注。”上海易居房地产研究院总监严跃进对记者说。