三四线楼市困境:人口外流明显不足 二手房卖不出去

原标题：三四线楼市困境：人口外流明显是本地需求不足，二手房卖不出去

清明假期，我们一家人回到亲人的家乡祭祖。如果你有难得的闲暇时间，去看看房地产。西南这个典型的三四线城市，这几年楼市变化很大。前两年棚改突然停止后，楼市很快就停了。去年疫情对农民工的影响很大，他们主要受雇于珠三角的生产生活服务业。所以相对于热点价格屡创新高的一二线热点城市，这个城市主城区的房价在每平米6500元左右，比峰值低1000-2000元。

作者调查了几处待售的房产，这些房产都被遗弃了。即使在清明节人口回归的旺季，售楼处也很拥挤。看到有返校客户，销售人员热情迎接，然后就是例行的营销。我发现这里的很多新楼都是国家大型房企开发的。无论是户型设计、小区环境、配套商业、小区管理，都是按照一二线城市的发展套路来做的。

这里的二手房大多建于90年代左右。这座城市靠近珠江三角洲和三江源的交汇处。90年代，工商业繁荣，当时建造了大量房屋。建筑质量还不错，但是户型老旧，采光通风差，没有社区管理意识。楼下大多是乱七八糟的商店和小商贩。前几年棚改很热闹。在货币补贴的支持下，很多危房被拆除，剩下的房子普遍老旧，但不能纳入棚改。

近年来，尽管受到旧住宅改造政策的大力支持，但当地财政实力确实薄弱，水电管网上的“短板”无法“补上”。同时，人们收入不高，大多数居民月收入在3000元左右。即使在当地最好的公立高中，青年教师的月薪也不到3000元。所以无法支撑电梯、走廊等公共空间的维护支出。这就导致了公众对于住房改善的迫切需求，但是手中的二手房在市场上没有竞争力，卖不出去。

这可能是恶性循环的开始。二手房卖不出去，也没有办法提高需求。但是，它们只是需要在前一个市场之后发布，潜力有限。结果，新网站开始积压，开发商降低了价格。待售新房的价格并不比二手房高多少。所以一旦出现新的住房需求，新址自然是首选，二手房库存越来越高，成交越来越难。

当地中介机构告诉我，县城的人去市里买房，两极分化明显。少数富人直接在市区买新房，而县镇普通人买不起市区，所以会选择在新区买新房。首先，新区的房价只有5000元左右，有的只有4000元，一般比市区低1000-2000元，是县乡镇人民买得起的。据悉，大部分在县城买房的人也在珠三角打工。如果不出去打工，就算房价4000，也没多少人买得起。其次，大部分县镇的人认为城市房价太高，生活成本太高，不适合他们。新区靠近县城。如果国家有什么事情，可以赶紧回去。毕竟乡下有田有老。

在回答供需不匹配的问题时，开发商告诉我，这几年棚子多，楼市好。大家对需求升级过于乐观，认为购买力还不错。另外，这几年土地、拆迁、就业成本太高，迫使新址走高端路线。逛了一圈，觉得当地规划华而不实，大而不实，开发商配合打桩抬轿子，于是提倡房价。需求被一个接一个的消耗后，增量需求跟不上，但是房价还得挂在高位，因为后续还有更多的计划要实现，导致骑虎难下的局面。