销售额和毛利增长率下降1000亿 郑融移位“失速”

原标题：销售额和毛利增长率下降1000亿郑融转移“地摊”

郑融房地产正处于战略调整的“痛苦期”。2020年，郑融房地产实现合同销售额1419亿元，同比仅增长8.6%，也是近年来最低的增长率。

同时，毛利率低的问题一直是郑融房地产的痛点。2020年，郑融房地产的毛利率持续下降，从2019年的20%降至19.1%，低于行业平均水平。根据“新三年战略”，1000亿郑融已进入收官之年。但是，在优化财务指标的同时，又将如何走出毛利率低的困境呢？

目标1500亿的销售增长率下降到6%

根据财务报告数据，郑融房地产2020年实现合同销售额1419亿元，实现年度合同销售目标。累计合同销售建筑面积890万平方米，平均合同销售价格15949元/平方米。

作为1000亿房企的代表，郑融地产之前一直保持着较高的销售增长率，但2020年的销售增长率仅为8.6%，也是郑融地产近年来的最低增长率。记者梳理了年报，发现2017年至2019年，郑融房地产的合同销售额分别约为701亿元、1080亿元和1307亿元，销售额分别增长约78%、54%和21%。

对于销售增长的下滑，郑融房地产将其归因于发展战略的调整。郑融房地产在突破1000亿元规模后，于2019年提出了“新三年战略”，旨在2019年至2021年实现规模、利润和金融结构三个维度的高质量发展。从时间上看，郑融房地产销售增长率的变化也与其“新三年战略”相一致。

2021年，郑融房地产在规模上继续选择“保守”态度，确立了1500亿元的新年度销售目标，比2020年增长不到6%。对此，郑融地产董事长兼CEO黄显志在业绩会上透露，“对于规模增长，我认为保持适当的规模优势就足够了，郑融地产还需要坚持优质发展，尤其是长期发展”。

房地产分析师严跃进表示，1000亿元的规模对于房企来说是一个很大的融资门槛，所以会出现中小房企冲击1000亿元的现象。穿越1000亿元后，主动减速也是为了规避高负债带来的风险，尤其是“三条红线”出台后，主动减速策略得到了广泛应用。

毛利率继续下降

盈利能力方面，郑融房地产2020年实现收入361.26亿元，同比增长11%；利润35.59亿元，同比增长15%；核心利润33.04亿元，同比增长18.9%；毛利69.04亿元，同比增长6.3%。

虽然毛利率保持增长，但郑融房地产的毛利率在2020年将继续下降，从2019年的20%降至19.1%，低于行业平均水平。

然而，对于毛利率的下降，郑融房地产的管理层在当天的业绩发布会上没有给予回应。但据其之前的管理，“由于郑融处理了一批成本较高的老存货，存货的毛利率较低，影响了毛利率的整体下降。在解决老库存问题、降低开发和融资成本的同时，郑融的毛利率应保持在22%至25%的范围内。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，成本支出是侵占郑融房地产利润的核心。目前房地产市场已经进入成熟阶段，各大房企都在向管理层索要分红，也说明很难在一定程度上降低上述成本。

今年的股权销售比例在60%左右

据刘介绍，2020年的40多个地块中，有近一半是合作项目。未来，郑融地产将尝试选择两三家公司进行合作。此外，一些与郑融地产想法相似、想法一致的企业被选中成为战略合作伙伴。2020年，郑融房地产的股权销售比例将增加到55%，预计2021年股权销售比例将达到60%左右。

根据财务报告数据，2020年，郑融房地产将在全国21个城市新增46块土地，预计总建筑面积约为714万平方米。新增土地储备中，43%和31%位于长江三角洲和海峡西岸，其中郑融房地产销售贡献较大。

从新增土地的股权比例来看，郑融房地产已经采取了优化股权比例的行动，2020年股权比例将达到70%左右。

截至2020年底，郑融房地产位于全国32个城市，土地储备2850万平方米，其中82%位于一二线城市；土地储备权比例从2019年底的55%上升到2020年底的58%。

明年上半年“三条红线”全部达标

“三条红线”出台后，如何降低负债水平，实现企业稳定增长，成为今年各大房企绩效会议的核心议题。

谈到“三条红线”指标，黄显志表示，2019年，郑融房地产提出“新三年战略”，基本实现了公司财务稳定。截至2020年底，郑融房地产净负债率继续下降至64.7%，现金与短期债务比率上升至2.2倍。两项指标顺利达到“三条红线”政策标准，力争明年上半年全部完成“三条红线”。

截至2020年底，郑融房地产拥有现金及现金等价物约354.78亿元，质押存款约6.1亿元，限制现金约68.85亿元。

债务方面，截至2020年底，郑融房地产银行及其他贷款余额417.61亿元，2019年同期为363.17亿元；拥有国内公司债和高级票据，账面价值约255.23亿元，2019年同期为223.48亿元。