三部门发文要求严格执行贷前贷后审查:坚决遏制投机炒房

严格控制经营性贷款流入楼市，坚决遏制投机炒房。这三个部门发布文件，要求严格执行贷前和贷后审查

自2020年以来，非法商业贷款流入楼市的现象有所上升，这不仅提高了房地产投机的“杠杆”，也助长了房地产投机氛围。

3月26日，银监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发文《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求银行业金融机构在加强借款人资格审核、信贷需求审核、贷款期限管理、贷款抵押物管理、贷后管理、银行内部管理等方面进一步加强审慎合规经营。

“各监管机构要加强监督检查，畅通违规投诉举报渠道，及时共享和共同查处违规行为；要将商业贷款非法流入房地产等相关问题作为各项检查的重要内容，严格依法问责，加强联合处罚，及时将非法挪用商业贷款的企业和个人的相关行政处罚信息纳入征信系统。”三个部门的负责人强调。

许多地方已经采取了相关措施

自去年以来，受疫情影响，政策加大了对中小企业的贷款力度，许多银行的经营性贷款利率低至3.5%，低于普通抵押贷款利率5%至6%的水平。“这吸引了一些买家申请商业贷款购买房地产。此外，一些房产中介和贷款中介诱导、协助买家包装材料、申请贷款，也成为他们背后的驱动力之一。”招联金融首席研究员、复旦大学金融研究所兼职研究员董希淼在接受记者采访时说。

一些地方监管机构告诉记者，在检查过程中，他们发现个人抵押贷款的首付来源没有得到认真核实，一些首付来源不是自有的，其中也包括一些经营性贷款。在这个过程中，银行没有完整收集贷款信息，贷后环节存在“一贷”问题，主体责任缺位。

总的来说，商业贷款流入楼市，提高了炒房资金的“杠杆”，值得关注。对此，在《通知》发布的同时，三部门负责人提到，近期部分企业和个人在房地产行业非法投入商业贷款，影响了房地产调控政策的效果，挤压了支撑实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。

事实上，自2020年以来，由于商业贷款非法流入房地产市场，今年银监会不断加强对资本流动和使用的管理，以防范房地产行业的金融风险。北京、深圳等地监管部门对辖区内商业银行进行了专项检查，出台了专项制度等强有力的监管措施，严格控制经营性贷款非法进入房地产市场。其中，广东地区发现涉嫌非法流入楼市的问题贷款金额2.77亿元，涉及920户；深圳银监局责令该行对发现的问题进行调查和改革，提前收回涉嫌违法贷款21笔，涉及金额5180万元；北京自查发现，涉嫌非法流入房地产市场的个人经营性贷款金额约为3.4亿元，约占经营性贷款自查业务总量的0.35%。

严格监管取得了一定成效。荣360数据研究所研究员李万斌表示，尽管今年第一季度经营性贷款利率没有大幅上升，但2010年第一季度的信贷紧缩趋势仍将持续

至于经营性贷款流入楼市的问题，市场参与者普遍认为，资金的反复流通掩盖了经营性贷款的去向，监管部门和银行难以查到。

“银行贷款资金的使用和流动监控是一个‘难题’。”董希淼认为，对于不委托支付的贷款资金，银行主要检查其在银行系统中的流动。单个银行很难监控贷款资金是转移到多个账户还是直接提现。银行除了检查银行系统的委托贷款资金流向外，还会关注委托支付对象的资质和背景，防止信贷资金被转移到与借款人业务活动无关的账户。如果发现贷款用途可疑，将要求借款人或客户经理说明融资需求背景，调查贷款用途的合理性和合规性。

对此，《通知》从各个角度提出了要求。比如对于贷款企业的资质，要求不要向没有实际经营的空壳企业发放业务贷款；对于成立时间或受让股权时间不足1年，且持有抵押财产不足1年的借款人，需进一步加强对借款人的资格审查。贷款前，应进一步加强3年以上商业贷款的风险管理；商业贷款不得发放给资金流量和经营状况明显不匹配的企业。贷款期间和贷款后，密切关注借款人的第一还款来源，不要因为房贷充足而放松对真实贷款需求的审查；要落实资金委托支付要求，防止企业通过关联方规避委托支付要求。此外，鉴于商业贷款流入房地产存在明显漏洞的中介环节，要求任何协助借款人获得商业贷款的中介机构不得配合。

“这项政策再次体现了‘留而不炒’的基本定位。”上海房地产研究院房地产经济研究所所长李江在接受记者采访时表示，《通知》清理了源头，明确了经营贷款的初衷，即支持实体经济，而不是用于投资投机，同时维护了真正有自主性和改善需求的购房者的合法权益，发挥了差异化信贷政策的作用。

满足正常的采购需求和企业融资

金融监管学院院长孙海波认为，《通知》虽然量化指标不多，但从企业成立时间、抵押房地产持有时间、信贷需求审查、贷后管理等多个维度进行控制，至少在短期会对房抵贷流入房地产市场产生一定的遏制作用。

对经营贷用途的严查是否会使企业和个人的合理融资受到影响？对此，有关部门负责人回应称，当前，一些经营用途贷款被违规挪用于房地产领域，在一定程度上挤占了实体经济的信贷资源。《通知》严肃治理此类违规行为，将释放更多信贷资源服务实体经济发展，促进金融与实体经济良性循环。此外，《通知》还特别强调，银行业金融机构要进一步提升服务实体经济效能，持续加大对经济社会发展重点领域和薄弱环节的支持力度，深入贯彻落实党和国家关于金融支持小微企业发展的战略部署，保持小微企业信贷支持政策的连续性、稳定性，发挥经营用途贷款支持实体经济的积极作用。

“房子是用来住的，不是用来炒的。”基于这一原则，有关部门负责人表示，后续要将经营用途贷款违规流入房地产等相关问题作为各类检查的重要内容，依法严格问责，加强联合惩戒，将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统。同时，有关部门将联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产市场问题的专项排查。

董希淼建议，金融监管部门应借助监管科技手段，构建覆盖全行业的信贷资金流向监控系统，提升贷款用途监控的能力和效率。“此次《通知》提出，有助于提高借款人挪用贷款用途的违规成本，从源头上遏制信贷资金违规流入楼市、股市等。”董希淼表示。