青客公寓烧钱扩容8年累计亏损38.1亿元:业绩连年受压 深

青客公寓烧钱扩建8年，每年累计亏损38.1亿元。30个父母租公寓，破产。行业前景堪忧

业绩连年受压，深陷诉讼漩涡.带有“长租公寓第一股”光环的青客公寓未来堪忧。

自2012年成立以来，青客公寓就面临着亏损的问题。最新2020年财报显示，青客公寓净收入12.08亿元，同比下降2.1%；净亏损15.34亿元，同比增长208%。2017年至2019年，青客公寓净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元和4.98亿元；资产负债率分别为137.17%、143.82%和145.02%。截至2020年9月30日，青客公寓累计亏损达38.1亿元。

截至2020年9月30日，青客公寓总资产8.51亿元，同比下降52.73%，总负债上升至28.45亿元，同比增长9%。

青客公寓也多次被大量房东和租客投诉，声称平台存在拖欠租金、租客拒绝退房、客服协商无果的现象。黑猫投诉平台上有上万条关于青客公寓的投诉，近80%的信息没有得到解决。

在二级市场，其股价也一直在下跌。截至2月27日，青客公寓股价为2.59美元，市值仅为1.24亿美元左右。2019年11月上市之初，股价最高达到20.43美元，上市当天市值8.37亿美元。一年内股价下跌超过80%，市值也缩水了82%左右。

青客公寓面临的困境也是长期租赁公寓行业普遍存在的问题。资本冷却导致企业资金链紧张，叠加新冠肺炎疫情。对于长期租赁公寓行业来说，2020年是艰难的一年。据记者粗略统计，仅2020年，就有近30家为父母租房的企业因经营管理不善而相继破产。

快速扩张业绩亏损逐年攀升

青客公寓成立于2012年，是中国公共租赁住房的提供商，在7年内获得了超过1亿元的融资。2019年，拥有近10万套住房，业务范围覆盖上海、杭州等城市。

2013年以来，长期租赁公寓市场开始火爆，青客公寓开始疯狂扩张。招股书显示，2012年全国共有公寓900多套，到2018年底飙升至9.12万套，复合年增长率为114%，覆盖6个城市。

但这种野蛮的增长背后，全靠投资机构的“输血”。据公开信息，2012年，青客公寓在成立的那一年接受了新西兰创投的天使投资；两年后，陈达在A轮投资1000万美元；2015年，萨夫兰与新西兰在B轮合作投资1.8亿元人民币；2018年，摩根士丹利和辛凯资本共同管理的私募股权基金在c系列中牵头投资数千万美元，到目前为止，青客公寓的股权融资已累计超过1亿美元。

快速扩张的青客公寓没有实现盈利。根据IPO文件，青客公寓税前月平均租金仅为1149元，平均入住时间为8.5个月，续租率低，未实现盈利，面临持续亏损的问题。

2020年财报显示，青客公寓净亏损达15.34亿元，同比增长208%。此前，青科2017年、2018年和2019年的净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元和4.98亿元。截至2020年9月30日，青客公寓累计亏损达38.1亿元。

此外，2020财年，青客公寓实现净收入12.08亿元，同比下降2.1%。截至2020年9月30日，青客公寓总资产8.51亿元，同比下降52.73%，总负债上升至2。

业绩连年亏损，但青客公寓的扩张步伐却在继续。去年7月，青客公寓计划以1.3亿美元的价格购买72，200套公寓。此前在2019年12月收购了天津的一家公寓品牌企业，之后又收购了成都和重庆的四川领先公寓品牌的资产。此次合并完成后，公司通过并购共收购租赁单位约12.1万套。

业绩下滑、资金链危机等负面消息接踵而至。2020年6月，青科回应“破产”传闻，称公司面临财务困难，但仍在正常运营。

租金贷比例下降深陷诉讼漩涡

对于青客公寓来说，租户预付的租金收入，包括租金贷款和其他预付款项，是补充现金流的主要方式。2019财年，清客融资活动的现金流入主要为租金贷款，分期付款利息高达5.4亿元。

根据2019年末《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，“租金贷款”在房屋租赁企业租金收入中的比例不得超过30%。2019年同期，青客公寓使用租金贷款支付65.4%。

从2018年开始，很多涉及房租贷款的长期租赁企业，如杭丁家、上海遇见等，被打雷，政策监管严格。自2020年5月起，青客开始清理“房租贷款”，金融机构暂停向租户提供新的分期贷款。截至2020年9月30日，青客提供的租金中，只有11.9%是“租金贷款”提供的。

但截至2020年9月30日，青客公寓还与7家金融机构合作，提供年利率在4.35%-8.6%之间的“租房贷款”。2020年未偿还本金余额为5450万元

年，约12.4%租户拖欠租金或“租金贷”。截至2020年9月30日，青客公寓的现金和现金等价物为2290万元，限制性现金为890万元。同期，其未偿还银行借款为5.332亿元。

业内认为，“租金贷”是一把“双刃剑”，使用得当可以支持企业回笼资金、扩张规模；若是使用不当，也会带来风险。一旦平台资金断裂无法为退租租户贷款兜底，银行也会存在坏账风险。

除了租金贷问题，青客公寓投诉不断，在黑猫投诉平台上涉及青客公寓的投诉超过上万条，近八成信息都未得到解决。包括房东被青客公寓拖欠房租，或是疫情期间被要求减免租金。

行业盈利难轻资产运营谋突围

青客公寓面临的窘境也是当下长租公寓行业共性问题。资本冷却导致资金链紧绷，叠加疫情，2020年对长租公寓来说是艰难的一年。记者粗略统计发现，仅2020年一年，就有近30家长租公寓企业破产倒闭，蛋壳更是出现资金链危机。

贝壳研究院近日发布的研报亦指出，2020年，逾40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂的困局。这种困局主要是由于行业普遍面临投入成本较高，盈利难的问题。克而瑞调研数据显示，2020年超过72%长租公寓受疫情影响，营收规模上较去年有所降低的企业超97%，甚至有37.19%受访企业疫情期间几乎无资金进账。

据华通国际高新产业研究院分析，长租公寓成本费用主要包括拿房成本、获客成本、装修摊销、人力开支等，息税前利润率只有10%左右，据此测算投资回收期平均在4-5年。

　　对于长租公寓如何转变发展思路扭转颓势，中国指数研究院指出，可选择以轻资产托管模式扩展房源，降低前期开发成本，有利于提升项目入市速度，便于扩大品牌影响力。此外，房企未来可以推出长短租结合的长租公寓产品，进一步降低空置率，实现利益最大化。在了解不同人群需求的基础上，推出适合目标客群的产品。

　　●长江商报记者 赵洁