国际金融新闻调查:中介常规多种经营贷款流入房地产市场
原标题：中介套路多，商业贷款流入楼市
以3.85%的经营性贷款利率代替5%的抵押贷款利率，经营性贷款流入房地产市场的行为屡禁不止。
近日，记者联系了两位据说工作了十几年的中介。他们的“一站式服务”包括寻找实际营业场所和第三方、开具发票、订立购销合同和采购合同等。中介会收取贷款金额的一两个点。
监管部门也注意到了这一“灰色产业链”所蕴含的风险，上海和北京先后对流入楼市的经营性贷款进行了整改。两地银行也反应迅速，提高了经营性贷款利率。
1起底“灰色产业链”
中介的“一站式服务”包括寻找实际营业场所和第三方、开具发票、订立购销合同和采购合同等。中介会收取贷款金额的1到2分。
为了扶持中小企业，许多银行推出了优惠利率的抵押贷款产品，受到许多买家的青睐。但申请经营贷款的条件是客户必须有一家1-2年正常经营的公司，于是“灰色产业链”就油然而生了。
只需几万元，就可以转到正常的商业公司，申请最低年利率3.85%的经营性贷款，换取年利率5%以上的房贷。
记者联系了两个做了十几年的中介了解。中介的“一站式服务”包括寻找实际营业场所和第三方、开具发票、订立购销合同和采购合同等。中介会收取贷款金额的1到2分。
当然，公司转账要额外收费。“工商局的调动，别人帮你养公司两三年的费用等等。我们不包括这些费用，公司把它作为你自己的资产购买。”中介工作者小李说。
小李说：“目前我们做的房贷都是商业贷款。寻找实际运营的本地公司，个人需要通过代理打包操作对接银行。”具体贷款方式会根据客户定制。比如500万人民币以上的贷款可以放入公司账户，也可以放入个人账户。
记者了解到，一些中介“送佛西”，转让好空壳公司后，也会找合作融资机构对客户进行一次性付款，然后进行二次抵押，可以偿还60%到70%的资金。客户只需要偿还融资公司剩下的贷款，省了不少钱。
当被问及追踪资金流向时，小李自信地说，即使银行查了，也找不到任何东西。“经营贷款有很多细节要做。比如你需要有一个营业场所，需要使用专项资金用于特殊用途。我们确实是把钱分发给第三方法人或者个人金融名下，钱正常流动。我们将为您提供真正的第三方合作，并帮助您颁发证书。银行会调查法人的联系方式，包括地点等。让他检查一下。”他说，只要还款正常、按时，企业在过户后一年内继续报费用，就不抽查。
“等钱到账了，再拿现金出来，所以银行查也没发现什么。我们会做购销合同，发票等。”另一位中介工作人员马妈告诉记者，这就是我们如何经营小到两三百万元大到一千万元的客户。
据报道，商业贷款的抵押品一般是房地产。如果房产证上没有老人或小孩，可以申请一个利率最低的“产品”，同时可以获得70%左右的抵押物贷款。利率低至3.65%-3.85%，还款期20-30年，减轻了还款负担。
监管当局也注意到了其中的风险。
1月29日晚，上海银监局发布《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》。各商业银行对2020年6月以来发放的消费贷款、商业贷款、个人住房贷款进行了全面自查，并于2021年2月28日前向上海银监局提交自查整改报告。加强首付资金真实性审查要求，防止借款人通过消费贷款、商业贷款等渠道非法获取个人住房贷款首付资金，或者伪造首付凭证获取银行贷款。
1月30日，北京迅速跟进，北京银监局发布消息称，已注意到近期舆论“部分购房者挪用消费贷款和经营性贷款作为购房款或‘过桥’资金填补住房交易资金缺口或套利”，要求各银行对2020年下半年以来新增个人消费贷款和个人经营性贷款的合规性进行全面自查。
同时，北京银保监管局还表示，已与中国人民银行业务管理部、北京市住房和城乡建设委员会等部门成立联合工作组，近期将赴银行机构进行专项核查。此外，将指导北京银行协会采取积极行动，结合银行自查和监督核实，启动对个人和中介机构不当违法行为的联合惩戒机制。
“结合上海之前出台的新房贷政策，可以认为，近期房地产调控中一项非常重要的工作就是严格查处非法资金流入房地产的现象。这也意味着银行系统和住房管理系统的结合将更加有力，有助于稳定抵押贷款市场。”易居研究院智库中心研究主任严跃进分析了记者。
在严跃进看来，最近楼市的乱象无非是两个，一个是非法资金进入楼市，一个是哄抬物价、炒作。
中原地产首席分析师张大伟指出，抵押贷款进入房地产市场是一个老问题。
以往这类业务实际门槛不低，规模有限，对楼市影响有限。但目前值得警惕的是，一般企业经营性贷款利率与个人房贷利率大比例倒挂，金融套利的风险不容忽视。周茂华表示，目前监管对于严禁资金违规流入房地产的态度坚决，并在供需两端采取了不少措施，例如：强化监管监察力度，压实主体责任，严防屡查屡犯，紧盯机构易犯多发的问题，对违规信贷的行为提高惩处力度，再加上商业银行房地产信贷新规等，“短期尽管难以完全杜绝，但资金违规流入房地产现象将明显减少”。
“若是后续资金面受到了管控，那么也客观上有助于稳定房价，减少房源和房价炒作的乱象。”严跃进认为，近期不排除一些炒作过多的城市也会面临房贷检查的工作。
3 部分银行已提高门槛
在房地产贷款集中度管理制度出台的影响下，部分银行可能出现额度收紧，放款周期延长现象，预计该状态将持续较长时间。
在北京、上海两地监管重磅发声严查“消费贷”、“经营贷”资金违规入楼市后，记者采访了解到，两地已有部分银行提高了经营贷的门槛，上调贷款利率、加强审核力度。
“现在上海把整个浮动利率都往上拉了以后，打消了很多客户买房的念头，经营贷的利息跟按揭差不多，二套房的利息也上浮，所以有些客户就不买了。”上述中介工作人员表示。
上海某股份制银行经理告诉记者：“原本我们经营抵押贷的最低利率是3.85%，说好持续到3月份的。1月最后一个礼拜突然通知上调，以后会不会再涨真不好说。”
“个人消费贷和经营贷产品初衷是释放消费潜力和缓解小微企业融资难题。”光大银行金融市场部分析师周茂华指出，之所以这些资金能违规流入楼市，是由于个人消费贷和经营贷办理门槛不高、手续简便、利率相对低、金额大等，尤其是贷款资金利率普遍低于房地产市场利率，易引发跨市场套利行为。另外，对于个人消费贷、经营贷资金的具体流向和用途，检查和追踪难度大、成本高，反映出这些产品在服务实体经济过程中仍存在改造或创新空间。
上述银行经理坦言，目前什么时候放贷不好说。“我们2020年12月份、今年1月份的都没有放，具体后面是排队放还是怎么放看分行通知。上海各家银行的情况都差不多，都在互相观望”。
据介绍，原本2至3周内就能够放款的流程，未来可能需几个月。银行经理表示，如果不着急可以年后观望一下再贷。
据北京地区某银行客户经理介绍，该行也于近期上调了经营贷利率，并且条件收严，需先通过线上预审批。“不过，只要是真实经营、符合条件的，基本三周到一个月能够放款。考虑利率方面的话，建议有需要就立马做，目前还没收到通知，但万一之后又上调呢”。
“这些资金违规流入房地产市场，会导致居民、企业杠杆负债率上升，容易引发局部房地产过热，对楼市调控构成一定掣肘，并干扰市场对楼市稳定预期。同时，部分中小银行对房地产资产过度依赖，容易引发资产负债结构失衡，削弱稳健经营基础等。”周茂华如是说。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示，在房地产贷款集中度管理制度出台的影响下，部分银行可能出现额度收紧，放款周期延长现象，预计该状态将持续较长时间，在此背景下，居民购房杠杆回落是大概率事件。“LPR进一步下行的概率较低，商业银行惜贷的情况下，预计2021年居民购房杠杆率稳中趋降”。