一线城市经常有高溢价地块 上海现在有超过100亿元的“地

原标题：一线城市经常有高溢价地块

2021年以来，热点城市土地拍卖持续火爆，一线地块大部分以最高价格成交，热点地区商业地块竞价也大幅上升。一些热点城市的住宅小区地价明显上涨，出现了金额超过100亿元的单一“地王”地块，引起市场关注。

　　高溢价地块增多

2月2日，北京3块地集中出让，其中顺义区2块，通州区1块多用途土地，总起售价85.15亿元，总成交价128.9亿元。其中顺义区新国际会展三期22-02-007-1、22-02-007-2住宅地块总用地面积10.5万平方米，总规划建筑面积26.3万平方米。地块主要为二类居住用地，但要求建设7.5%的商业和公共设施，面积2万平方米，人防工程面积2.9万平方米。住宅最终规划建筑面积21.4万平方米，住宅用地容积率2.5，不限于房价。

经过总共75轮招标，保利华润最终以18亿建设资金，67.77亿土地价格，35%的溢价，达成自持交易。剔除建设资金成本和自持面积，可售商品住宅和商业建筑综合楼面价格为46529元/m2，为2021年以来第二高综合楼面价格。

壳牌研究院高级分析师潘浩指出，此次拍卖并没有将招标作为第一要务，而是对异地建设的展览设施面积进行招标，即承担新国展二期的建设资金。可以看出，北京的地方拍卖规则正在以多样化和多种方式进行。房企在开发住宅用地的同时，会更多的融入区域产业发展，承担一些公共设施的建设责任。

据嘉里研究中心介绍，随着长三角二三线城市优质地块供应明显增加，土地拍卖升水率已升至13.2%，但距离2020年第二季度的高阶段仍有很大差距。其中，二线城市土地拍卖升温，升水率升至14.7%，较上月提高6.5个百分点。土地拍卖现象也明显缓解，不仅拍卖数量大幅减少，拍卖率也降至8.6%，较上月下降5.2个百分点。

　　地区分化明显

除了溢价较高外，记者观察到，自2021年以来，一些热点地区已成功出售单个“地王”地块，金额超过100亿元，引起市场关注。

1月5日，上海黄浦区成功出让一片商住用地。最终上海建工集团有限公司和上海城头控股有限公司以底价176亿元、底价89567元/平方米中标。楼的建筑面积已经远远超过了上海这些年卖地的底价。这个地块只有一个人报名，所以确定转让方式是挂牌转让。土地用于商业和住宅用途，总土地面积为125，100平方米。其中商业建筑面积占地上建筑面积的比例不低于25.4%，商业部分需要自持。地块起拍价176亿元，投标保证金35.2亿元。

据统计，目前该地块总价在上海排名第四。上海土地总价格第一名是2020年初出让的徐汇滨江地块，总成交价310.5亿元；第二个总价是黄埔区小东门街商住区，成交总价248.5亿元；三是徐汇区徐家汇中心项目商业用地，总成交价217.7亿元。

据Zh研究所称

记者进一步梳理，发现城市品位差异明显。机构数据显示，2021年1月，一线城市住宅用地出让累计同比增速较快，达到89.6%，而二线城市累计同比降幅为16.8%，三四线城市为42.9%。一线城市地板价格同比下降29.3%，二线城市地板价格同比上升31.9%，三四线城市地板价格同比上升37.2%。其中一线城市楼层价格大幅下跌主要是基数高造成的。2020年1月，北京等一线城市高价地块的成交，将一线城市的底价推至近年来的最高值，而2021年1月，一线城市的底价基本稳定在2019年和2018年的同一水平。在二、三、四线城市中，宁波、苏州、常州、徐州、台州、盐城、台州、南通、金华、衢州等长三角城市，由于有利的区域规划，成交底价同比涨幅较快，这是成交底价整体上涨的重要原因之一。

　　预计热度不减

根据计划供应额度，2021年2月，全国351个城市供应的住宅用地计划建筑面积达到1.0905亿平方米。如果全部交易成功完成，预计交易的规划建筑面积将环比增加39.3%，累计同比下降将缩小至3.7%。虽然有春节假期，但市场整体回归稳定的速度可能会加快。

2021年2月，上海计划出售12块住宅用地，包括虹口、普陀等城市核心区。今年2月，上海计划出售住宅用地，最初总额为376亿元，预计将超过杭州，成为2月份住宅用地成交量最高的城市。其中，虹口单个住宅用地初始金额已达111亿元，将成为继1月份单个地块176亿元之后又一个总价较高的地块。结合上海此前的调控政策，上海住宅用地市场活动还将持续一段时间。

从新房的供应和交易来看，鉴于2021年春运高峰需要在七天内持核酸检测阴性证明，叠加企业鼓励员工就地过年。预计2021年春运高峰返乡人数将明显低于历史时期，三四线城市将返乡。自置居所的趋势将明显弱于

往年，成交整体回升幅度有限。随着就地过年人数大幅增多，春节假期核心一、二线城市房地产市场或将反常回暖，甚至迎来难得的销售窗口期，届时成交有望明显回升。