民生银行加拿大基金首席经济学家钟伟:房地产已经告别了精

原标题：房地产已经告别亮点

世界上，你不妨欢笑，洗去苍凉；楼市涨跌已经20年了。我关注房地产纯属偶然。主要是因为太多所谓学者的言论说得口齿不清，语焉不详，让我感到震惊。从那以后，作为中国房地产的旁观者和思想家，我一直在关注它。各种迹象告诉我们，由于行业周期，房地产已经成为“而朝圣者的帽子承载着夕阳，越来越远地走下青山”。

第一，舆论的亮点早就没了。像今天的腾讯阿里美团，十几年前房地产绝对是热议的核心。从中央媒体到地方都市报，从高峰论坛到开幕式，房地产始终是舞台的中心。有人说房地产是支柱产业，有人说房地产绑架了中国经济，有人说楼市是泡沫的前夜，有人说楼市是刚性泡沫。如今，提到房子仍然让人又爱又恨，但楼市肯定不在热搜词汇中，开发商也不再引起太多关注。从2017年下半年开始，房地产就像一个失去票房和粉丝的前一线明星。2018年以来，如果因为合资开发日益激烈而导致行业数据膨胀20%左右，应该说房地产开发销售的鼎盛时期已经悄然过去了。这或多或少提醒了我们，房地产的野蛮成长，草莽英雄的时代已经结束。

第二，房子差不多够了。中国经过20年的高速增长，人均居住面积已经超过30平方米，平率1.07，自有住房率位居世界前列。虽然平均可能掩盖了很多问题，但是房子和中国整体经济差不多处于同一阶段，从温饱到小康的过渡。有房子不一定意味着生活舒适。中国城市居民中，上世纪仍有50%左右的人住在老房子里，20%的人住在10年以上的老房子里，只有30%的人住在相对较新的房子里。超过25%的中国一线城市永久居民仍然靠租房生活。每年的新婚离异家庭数量和房屋续租家庭数量都是新增加的，从中可以看出一些趋势，仍然可以支撑楼市产销保持十几年的高水平。但是存量房差不多够用了，重点城市和房子质量都不尽如人意。房地产在数量上几乎已经过了高速增长的高光时刻，实现优质的路还很长。

第三，房改政策就是这样。2017年之前，住房相关政策受多种因素影响，尤其是经济波动。政策是频繁和动态的，几年内改变是正常的。2016年底，“无房无炒”逐渐明朗，被广泛解读。2017年3月以来，住房相关政策提出了以稳定地价、稳定房价、稳定预期为核心的稳定楼市长效机制。到目前为止，政策框架没有重大变化。房地产树再大也长不到天上去。自2017年以来，中美发生了贸易摩擦和新冠肺炎疫情，导致经济起伏不定，但与住房相关的监管作为刺激经济增长的短期政策从未改变。“房价会永远涨下去”的市场预期并没有复苏。非重点城市楼市稳涨稳跌很正常。在可预见的未来，比如“十四五”期间，改变楼市调控基调的可能性和全国房价不合理普遍上涨的可能性可以说是非常小的。

第四，销售模式难以开发。不难甚至不需要太深刻的分析。2015年之前，开发商在富豪榜上的地位很重，后来退潮明显。同时，上市房地产企业也不受投资者追捧。2011年以来，前10名房地产企业市值增长约3倍，估值普遍处于被杀状态。这些都反映出高负债、高周转率、高增长的“三高”线是不可持续的。目前开发销售规模受到很大限制，可谓地贵钱紧价低。优质土地储备越来越难获得，好项目政府也很难批出好价格。有些重点城市甚至有二手价格倒挂，就像买彩票一样。不仅如此，开发商还遭遇了持续严峻的金融氛围，之前有央行的三条红线，然后郭树清董事长指出，住房相关信贷约占银行信贷的39%，非银行住房相关融资占比更高，已成为系统性风险的首要因素。可以看出，开发商面临着销售利润率萎缩、越来越依赖混合征地、产品去化学化整体放缓、住房相关税费有增无减、融资收紧、报表修改难度增加等诸多挑战。

第五，房价不便宜。除非发生什么意外，中国可能在2021年或者2022年达到高收入国家的门槛，而在此之前，中国各大城市的房价可能已经达到发达国家的水平。房价真的不便宜。中国百强县大多房价不低于1万元。在一线城市，一套房是一生的努力。一个虚拟的例子是假设有两个非常优秀的985大学毕业生，他们很幸运的在北京、上海、深圳的金融机构找到了工作，而且他们的职业生涯都是比较适中和适度攀升的，那么他们30年整个职业生涯的税后收入可能是800万元到1000万元，一套合理的房子至少要有8900万元的利息。这就需要年轻人的父母提供三四百万左右的购房首付，而在他们的职业生涯中，假设一个小家庭30年的基本生活费是300万，抚养孩子需要100万左右，旅游和买车换车需要100万。那么，当这些努力工作的优秀年轻人退休后，手中其实只有三五百万的积蓄，这也需要假设他们没有太大的压力去赡养父母或者为孩子提供留学。到目前为止，在大多数年轻一代的生活中，重点城市的房价确实变得难以承受。随着中国老龄化的加速和家庭净储蓄率的不断下降，广大公众对高房价的承受能力越来越弱。

第六，炒房没有意义。这并不是说买房就一定会卡壳，而是从资产配置的角度来看，房地产投机者轻松获利的机会在缩小。过去，销售办公室在最重要的时刻互相推挤。目前各种控制机制使得随意买房变得困难，利用银行按揭进行房地产投机和杠杆更是难上加难。与此同时，认为房价普遍上涨的旧观点已经停止。为什么还有少数人热衷于炒房？原因是上海、深圳等少数城市还存在一些新旧房价倒挂的碎片化机会。特别是深圳聚集了很多新兴产业和青年大学生。所以套利要慎重。价格倒挂意味着新房的质量通常不会太讲究。随着市场预期的变化，这种反转会缩小甚至消失。天津、厦门、福州都是例子。相对于前50分的股票型基金，相对于相对稳定的信托产品，炒房的收益已经不再优秀

势。更何况房产交易税费和流动性贴水，使得房价微涨十来个百分点，也并不意味着获利。

看起来，随着疾风骤雨的廿年城市化历程，房地产逐渐告别了高光时刻。明智的投资应当穿越经济周期，拥抱朝阳产业。廿年前的房地产是朝阳，这也是为什么万科上市以来，股价上涨逾300倍，名列A股前五大牛股；这也是为什么新世纪以来，约有13%的中国富人是通过炒房致富的，炒房曾是位列创业和打工之后的第三大致富因素。但如今中国楼市可能真的走入新常态了，房地产仍是数十万亿的重要产业，再期待房价普涨暴涨可能不现实。认清行业周期如此重要，邮政曾是19世纪末期美国极显赫的产业，据说全美有约10%的耕地用来提供邮政系统马匹所需之草料，如今呢？在中国有八分钱邮票记忆的人群恐怕不再年轻了。

尽管如今一二手房价倒挂的现象仍局部残存，尽管2021年如果通胀抬升也可能对房价有些推升之效，尽管在一线拥房从来不是易事，但房住不炒可能不再仅仅是政策宣誓，而是楼市大趋势。除少部分重点城市的优质楼盘之外，恐怕绝大多数房屋已很难再炒作。甚至更宜减持。除非你是已实现人生小目标的有钱人，否则你也许要考虑走出房价永远上涨的执念了。

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