银行房地产贷款比例评估冲击波:影响大、中、小银行差异化

原标题：银行房地产贷款比例评估冲击波：大中小银行影响力分化，零售转型逻辑改变？

《通知》正在引导银行尽可能降低住房抵押贷款和房地产开发贷款的比例，增加其他零售贷款和公共投资。

《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》继续“发威”。

1月5日，银行板块继前一天下跌1.93%后，再次下跌0.66%。具体来说，房地产贷款集中度越超标，银行股跌幅越大。成都银行这两天累计跌幅达到11.81%，杭州银行下跌9.79%，兴业银行下跌9.52%，郑州银行、厦门银行、青岛银行、平安银行下跌超过6%，38只银行股中有30只收盘下跌。

“这两天银行股下跌主要受《通知》影响，跌幅明显。在我看来，市场反应过度了。随着经济复苏等因素的影响，银行股将迎来一个估值合理的修复过程。”天丰证券银行首席分析师廖志明告诉记者。

光大证券金融行业首席分析师王亦丰也表示，《通知》对银行运营短期影响不大，一万亿量级以内的新增资产投资将转移到资本风险回报较低的其他领域，影响有限。“预计超标银行将在2021年重新调整信贷指标，降低房地产贷款增量比例。同时，从长远来看，可能会对银行向零售转型的逻辑产生一定影响。”

“《通知》对我行个人住房贷款影响明显，额度较紧。去年符合贷款条件的贷款还没有发放。”1月5日，深圳一家大型国有银行的个人账户经理告诉《21世纪经济报道》。

大、中、小银行影响差异化

《通知》年，法人银行分为五个等级，具体来说，第一等级为6家大银行，第二等级为12家股份制银行，即北京、上海、江苏进出口银行，第三等级为民营银行，第三等级为除北京、上海、江苏以外的大中城市和城乡农村合作机构，第四等级为县农村合作机构，第五等级为农村银行。农村合作机构包括农村商业银行、农村合作银行和农村信用社。

按照上述标准，中信证券银行首席分析师杨蓉表示，根据2020年半年报数据，在38家上市银行中，房地产贷款占比超过2%:成都银行13.3%，郑州银行10.38%，青岛银行9.07%，青农商业银行7.52%，兴业银行6.23%，Xi安银行6.20%，招商银行5.5%，个人住房贷款占比过高的银行有：成都银行8.52%，兴业银行5 招商银行4.52%，Xi银行2.89%，青岛银行2.36%，中国建设银行1.53%，邮政储蓄银行1.14%，郑州银行0.93%。

从以上计算结果来看，大、中、小银行合规压力来源不同：国有银行和股份制银行的压力是个人住房贷款比例超标，城市商业银行和农村商业银行的压力是公共房地产贷款比例超标。

“因此，大、中、小银行的合规路径也是不同的。预计不符合标准的国有银行和股份制银行将主要减少个人住房贷款投资，而城市商业银行主要需要减少公共房地产贷款压力。”国泰君安证券银行首席分析师张宇表示。

廖志明表示《通知》对2021年房地产信贷融资有中性影响。具体来说，对大型国有银行有利，它们是抵押贷款的主要参与者，占较高的上限。预计2021年房地产全规模贷款增量将达到6万多亿。

中银国际证券分析师林莹莹认为，《通知》的目的是引导银行调整信贷结构，而不是收紧信贷。预计超过标准的银行将调整其信贷结构，因此对银行的影响有限

从股价表现来看，股份制银行和城市商业银行这两天跌幅更大，大银行跌幅相对较小。具体来说，邮政储蓄银行下跌2.14%，中国建设银行下跌1.27%，中国工商银行下跌0.4%，农业银行下跌0.32%，中国银行下跌0.31%，交通银行持平。

零售转型的逻辑变了吗？

“考虑到2020年下半年房贷增速，预计2020年底的指标会更高。”东吴证券首席分析师马香云说。根据《通知》，银行房地产贷款集中度的计算是基于2020年12月底的数据。

对于银行来说，之所以倾向于发放房地产相关贷款，是因为个人住房贷款的风险权重、资金消耗和不良率相对较低，而综合回报相对较高；面向公众的房地产贷款是传统的优质资产，收益率一般比面向公众的高1个百分点左右。

《通知》发布后，银行贷款结构超标将面临调整。杨蓉表示，《通知》正在引导银行尽可能降低住房抵押贷款和房地产开发贷款的比例，同时增加其他零售贷款和公共贷款。

“在下一阶段，中小银行除了支持重点经济领域和薄弱环节外，还可能重点发展其他非抵押零售业务，包括信用卡、综合消费贷款、情景金融等。甚至不排除某些银行在性质上类似于抵押贷款。“房贷”是努力的重点。”王亦丰认为。

王亦丰提醒，《通知》也可能带来一些衍生效应，包括：从长远来看，它可能影响银行向零售转型的逻辑等。

以招商银行和宁波银行为例。马香云表示，虽然招商银行未来四年调整新贷款结构有一定压力，但零售产品线丰富，消费贷款和个人业务贷款可能取代抵押贷款，成为未来几年新零售贷款的主力军。如果未来新增零售贷款转投其他产品，预计资产侧收益率会增加，但资本消耗会更高，资产质量控制的挑战会更大，本质上是风险、收益、资本的再平衡。

“宁波银行过去对房地产贷款和投资一直非常谨慎，其股票规模非常小。平安银行虽然没有调整住房贷款比例的压力，但不代表能促进房贷业务的高增长。《通知》的核心是通过银行贷款间接控制房地产。所以即使是额度宽松的银行，未来也无法再大规模加速。住房贷款。”马香云说。

此外，廖志明向记者表示，尽管今年前两个交易日银行股表现不佳，但随着国内经济强劲复苏，银行股表现增速也将大幅上升，银行股有望“永远不过分”，成为近两年较好的一年。