新规引导银行稳定楼市 促进房地产市场稳定、健康、可持

新规定引导银行以良好的结构稳定房地产市场

为进一步落实房地产长效机制，落实房地产金融审慎管理制度要求，2020年12月31日，中国人民银行、银监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》号文件，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，明确房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖面、管理要求和调整机制。

新规将如何促进房地产市场稳定、健康、可持续发展？从银行的角度来看，房地产贷款业务会发生哪些变化？不同类型的银行会如何应对？对房地产企业和购房者有哪些影响？《金融时报》记者就上述问题采访了业内专家学者。

监管端政策如何考量

“总体而言，建立房地产贷款集中管理制度有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场稳定、健康、可持续发展。”中国人民银行和银监会在回答记者关于新规定的问题时表示。

房地产金融作为支撑房地产业发展的血液，其健康发展对整个行业至关重要。“在国际上，房地产贷款比例过高或在一定时期内上涨过快，不利于房地产市场本身的发展，也给金融体系带来风险。目前，我国房地产长效机制建设取得了显著成效。房地产贷款余额约占各类贷款余额的29%，但部分银行机构房地产贷款比例过高，远超平均水平。”民生银行首席研究员文彬说。

“发布新规定的主要目的是防止系统性风险。这一次，对房地产贷款设定集中度限制，将有助于控制银行信贷的总风险敞口，从而控制系统性风险。”国家金融与发展实验室特别研究员戴志峰认为。

值得注意的是，新规定为不同类型的银行金融机构设定了五个上限。“自2020年下半年以来，得益于抵押贷款的低风险、低资本消耗、相对较高的利率和较高的RAROC回报，中小银行大力发展抵押贷款，中小银行的大量增量信贷资源投入到抵押贷款市场。在原有的统一调整模式下，很难对新进入的中小银行形成有效控制。”光大证券金融行业首席分析师王亦丰表示，新规的初衷是在保持房地产融资稳定和紧张的原则下进行差异化调整。

同时，推进金融供给侧的结构性改革，加强银行业金融机构的内部约束，促进金融、房地产和实体经济的均衡发展，也是出台新规的重要意图。“新规定将引导信贷资源重点支持制造业和科技等经济社会发展的关键领域，以及肖伟和‘三农’等薄弱环节。”王亦丰说。

银行端如何落实新规要求

作为银行业重要的优质业务之一，房地产贷款，尤其是个人住房贷款，将受到新规定的影响。

首先，房地产贷款的监管将对银行业形成良性引导。“对银行房地产贷款余额设定上限，将从供给侧抑制银行的贷款冲动，有助于降低银行的房地产风险敞口，促进银行自我约束的内部机制，调整中长期经营战略和信贷结构。”戴志峰表示，尽管新规对个别上市银行的房地产贷款造成了压力下降，但总体影响并不显著。

“根据新规定的分类监管上限要求，所有金融机构的抵押贷款增速为

但由于贷款存量比例的差异，不同银行未来的贷款增长结构会受到一定程度的影响。“新规定要求达到标准的银行保持房地产贷款比例的总体稳定。所以即使是比例相对较低的银行，也不会有大幅增加房地产贷款和房贷的可能。对于比例已经超标或接近监管要求的银行，需要控制存量的增量或压降。”王亦丰指出。

王亦丰表示：“据估计，2020年下半年以来，房地产行业超标银行和大额贷款银行需要调整2021年预算目标，降低房地产贷款增量比例。与此同时，除了支持重点经济领域和薄弱环节，下一阶段中小银行可能会专注于非抵押贷款的其他零售业务，包括信用卡、综合消费贷款和情景金融。”

新规如何影响楼市

通过金融对房地产行业的传导，新规将进一步促进房地产市场的稳定发展。“过去房地产行业的杠杆率一直在上升，主要体现在大型房企的负债率异常高，居民负债率不断上升。对抵押集中的监管削弱了银行通过房地产相关贷款继续对企业和居民进行杠杆化的能力，有利于有序降低房地产行业的贷款规模。”戴志峰说。

戴志峰认为，新规将进一步推动贷款从融资方向房地产龙头企业集中。“为了维护战略客户，稀缺额度会优先给房企负责人。中小房企更难获得银行贷款，或者只能通过加快库存处理来保证自己的现金流，后续不排除被收购的可能。”

就购房者而言，专家普遍认为，新规定对小户型住房贷款的需求影响不大，现有的住房贷款不会因为新规定而被银行提前收回，不会影响到只需要买房的人。购房者只需要按照政策流程申请贷款。

“需要注意的是，贷款集中管理实际上是一种验证合规性的房地产贷款，后续的一些消费贷款也需要进行控制，防止部分银行通过消费贷款变相非法发放抵押贷款。”益居研究院表示。

值得一提的是，为了大力支持住房租赁市场的发展，住房租赁贷款暂不计入房地产贷款比例。"这一举措符合中央经济工作会议的有关要求."交通银行金融研究中心高级研究员夏丹说。

“2021年将是规范住房租赁市场的关键一年。未来，房屋租赁市场可能会迎来“国家队”的进入。针对住房租赁市场的矛盾和问题，将从土地供应、实施公共租赁住房服务和财税等支持政策上进一步规范市场秩序，促进市场稳定。”金融监管研究所研究员高佳说。