全国商品房销售进入17万亿元后 丁祖昱表示 楼市将进入

原标题：全国商品房销售进入17万亿元后，丁祖昱表示，楼市将进入无增长时代

2020年12月31日，“丁祖昱楼市评估”2021年年会在上海召开。在近三个小时的个人“脱口秀”节目中，易居企业集团CEO丁祖昱对行业进行了全面深入的分析和预测。其中，核心观点是，由于三条红线的限制，房企没有多余资金加入，发展势头大大减弱；企业一旦失去资金支持，发展缺乏动力，行业没有动能，就会进入无增长时代。

丁祖昱给出的理由是，从2016年到2020年，虽然营业额从14万亿元达到17万亿元，达到峰值，但全国住宅销售面积几乎没有增加，保持稳定在16亿平方米左右。这有两个原因：房价上涨；这几年以三四线城市的交易结构为主。从2019年到2020年，一二线城市的交易比例越来越高，促进了交易量的不断增加。因此，丁祖昱认为，未来交易领域很难有大的突破，行业将进入无增长时代。

无增长时代

根据2020年100个城市新增商品房交易面积的月度趋势、15个热点一二线城市二手房的月度交易情况以及全国300个城市土地交易面积的月度趋势，丁祖昱用“缺乏后续”一词来描述当前的房地产市场。根据100个城市新建商品房交易面积的月度趋势，2020年7月至2020年12月的6个月内，交易面积基本保持在1200万平方米左右。

2020年12月31日，央行和保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对全国所有法人银行的房地产贷款进行集中管理，对银行房地产贷款和个人住房贷款的比例设定上限。其中，前者不超过40%，后者不超过32.5%。

业内人士称之为“房地产信贷的‘三条红线’”。金融机构房地产贷款余额和个人住房贷款余额的比例应符合中国人民银行和中国保监会确定的管理要求，即不应高于中国人民银行和中国保监会确定的相应上限。房地产企业有人认为，大银行贷款额度高于中小银行，但大银行原则上与龙头企业合作较多，会对中小房地产企业产生挤压效应，加速行业洗牌。

此前，房地产融资“三条红线”出台，房企融资受限。而不是依靠过去资本带来的高速发展势头，整个行业继续向上的动力被大大削弱。

为此，丁祖昱建议房地产公司向金融机构学习，每年进行两次压力测试：

首先是看经营现金流加上融资产生的现金流是正数还是负数。2020年上半年，在50家典型的房地产企业中，有26家经营现金流为负，8家经营现金流在融资现金流中为负。

第二个压力测试是将所有资产(包括待售项目、土地储备、现有资产和不良资产)转换为市场价格，并减去所有负债和应付款。上市公司可以和上市公司市值比，非上市公司可以和净资产比。

“两次压力测试完成后，业绩好的房企在2021年甚至未来都可以继续大踏步前进；如果这两次压力测试结果都不理想，公司可以在未来适当放慢速度。”丁祖昱说。

那么，房地产企业的真实情况是怎样的呢？根据嘉里研究中心选出的50家典型房地产企业，负o

诚然，在“三条红线”之后，企业的首要任务是降低杠杆。为此，一些房地产企业加快上市，一些增加配股，一些转移债务。部分房企通过项目股权转让减少负债，包括荣信、R&F、中海、中南建设。这些房企要转移的对象大多位于北上广深等一线城市，以及青岛、南通等地，转移金额超过300亿。恒大、中国金茂、宝龙、R&F、正尚实业、景瑞控股、翔盛控股等配股超过126亿港元；华侨城、凯撒、华夏幸福、欢乐城发行的永续债券规模也超过100亿元。

1000亿房企数量超过40家，权益下降

除了缺乏后续规模增长，丁祖昱认为，行业进入无增长时代的另一个原因是，到2020年，1000亿住房企业的数量将突破40家，但在全年住房企业销售的整体增长中，一些住房企业经历了交易口径和股权口径的首次下降。前10名以外的房地产企业股权增长率低于全规模，前50名以外的房地产企业交易和股权增长率低于全规模。有一个现象值得关注：一些房地产企业正在全面成长，交易或股权的增速有所下降，如阳光城、鸿阳地产、首开股份、华侨城、当代地产、星河地产等。

一个特点是大型房企也可能出现负增长。根据国家统计局和CRIC的数据估计，住宅建筑的销售面积和销售金额在2020年达到峰值后开始逐年下降，同时房价的增长率也在下降。到2030年，住宅销售面积约为11.15万亿平方米，销售金额约为17.6万亿元，逐步下降3%。

回顾2020年，部分企业业绩下滑。2021年，大型企业的交易业绩和股权销售业绩可能会出现下滑。今年45家典型房企中，全口径负增长7家，1000亿房企4家；有11家房地产企业增速低于平均水平。

丁祖昱认为，今年房地产企业的全面销售也是负增长。在三条红线的压力下，未来规模的房企出现负增长是正常的。

值得注意的是，从投资角度来看，房企深度培育城市，合作开发，越来越正常。万科和中海是典型的单个城市产能高的房地产企业。2020年万科平均单城市产能64.5亿元，中国海外地产平均单城市产能44.9亿元；2020年万科城市产能最高为291.8亿元，中海为227亿元。

一个趋势是，从2018年到2020年，前50家住房企业的土地收购集中度在增加。2020年，这些房企的征地集中度，前10位城市为25%，前20位城市为41%，前30位城市为53%，前50位城市为68%。

商品的价值还是集中在前30家房企中，前30家房企占价值的70%左右，强者永远是强者。但百强房地产企业的征地能级仍集中在二三四线城市。“三条红线”后，房地产企业投资全面下滑。2020年1月至11月，50强房地产企业每月征地金额逐渐下降，从2020年7月的3126亿元下降到2020年11月的2286亿元。

但绿色企业征地投资仍保持44%的增速。在企业限期“转绿”的背景下，丁祖昱预测，未来三年，一些触及三条红线和两条红线的企业将会有较好的改善，而有望“转绿”的企业有蓝光发展、阳光城市和保利地产。