北京学区房的回暖明显带动了二手房市场的房改速度

日前，记者发现，北京学区房温近期大幅上升，推动了二手房市场换房速度。机构数据显示，今年北京二手房年成交额和成交额分别为8269亿元和16.6万套，位居全国第二，绝对值处于历史高位。随着交易量的扩大，价格也出现了一定的分化。其中，涨价预期较强的区主要在海淀区和昌平区，议价空间较大的区主要在顺义区和丰台区。买家比较关注的区域主要分布在朝阳区，租金回报率也是最高的。

朝阳区最受买家青睐

“从近几年北京二手房市场的表现来看，金九银十之后，直到春节，都是二手房交易的一个小高峰。”一些二手房销售人员告诉记者，“最近的交易量一直很大，一方面是因为年底有大量客户急于出售，另一方面是因为换房客户的积极进入。”

上述销售人员告诉记者，受疫情影响，出国留学人数大幅下降，最近北京学区房明显升温，直接带动了北京二手房市场的换房速度。

“学区房的量价上涨会导致换房客户的积极参与，北京学区房跟风情绪明显。如果学区降温，会引起很多家长猜测政策会变，不敢拍。”二手房中介李良(音译)在接受记者采访时表示，他已经在学区销售房屋很多年了。

根据贝壳搜房的数据，北京二手房市场的回弹力将在2020年得到修复，全市成交量将保持增长，价格将继续保持稳定。不同地区的二手房社区有不同的特点。其中，石景山区、朝阳区、海淀区、昌平区、西城区全年售出40多套。昌平区沙河、石景山、阜成门的一些小区，一年就卖出了60多套，也就是说这些小区平均每月卖出5套以上。在涨价预期中，海淀万柳、海淀五道口、昌平回龙观成为业主挂牌价格预期涨幅最高的区域。

" 60平米的小户型是交易的主力."据搜房壳相关负责人介绍，“北京供应量大的二手房小区主要集中在昌平区天通苑商圈，涨价预期强烈的小区主要分布在海淀区和昌平区，议价空间大的小区主要分布在顺义区和丰台区。买家比较关注的区域主要分布在朝阳区，租金回报率也是最高的。”

地区方面，朝阳区上周再次排名第一，成交面积3.4万平方米，平均成交5.4509万元/平方米。大兴区和昌平区排名第二和第三，周转面积分别为2.6万平方米和2.3万平方米，占总周转的40%。

二手房成交量2015年再创新高

据壳牌研究院统计，今年全国二手房成交金额达到7.3万亿元，同比增长8.1%，为2015年以来最高。

城市方面，上海、北京、深圳、广州、南京、杭州、天津二手房成交额均超过2000亿元。其中，上海营业额达12028亿元，居全国第一。北京营业额达到8269亿元，排名第二。深圳以一个tu排名第三

12月23日，北京市规划和自然资源委员会在官网上列出了三处宅基地，初始转让总价为100.1亿元。其中两个位于顺义新城，另一个位于大兴九宫镇，三块地均为不限价宅基地。

其中，北京市顺义区顺义新城13区SY00-0013-6055、6056地块二级住宅用地位于顺义区新城13区。起拍价17.7亿，建筑面积57208.8平方米，容积率1.6。北京市顺义区顺义新城13区6060、6066、6067栋二类住宅用地，6058栋商业用地，6063栋综合商业金融服务用地，6065栋幼儿园用地。绘制DX05-0200-0037、0038、6002等。北京市大兴区九宫镇南郊农场棚户区改造项目，位于大兴区九宫镇，起拍价42亿元，建筑面积56860.731平方米，容积率2.4。

从地块的性质来看，无限地块和有限地块都可以出售。12月14日，北京两块土地集中出让，总起拍价51.39亿元。其中，北京市朝阳区东坝东北土地储备一期工程1104-611地块位于朝阳区东坝乡，建设用地面积26600平方米，规划建筑面积74507平方米。土地用途为R2二类居住用地，起拍价33.84亿元。根据土地出让文件，该地块商品房平均售价不超过71000元/m2，最高销售单价不超过78000元/m2。北京市石景山区中关村科技园石景山公园北二区西京小区1606-034栋，位于石景山区苹果园区，建设用地面积28700平方米，规划建筑面积114706.512平方米。土地用途为B1商业用地，起拍价17.55亿元。土地不限。

“土地出让会增加，未来新房供应有望得到保障。对于二手房市场，可以起到稳定作用，避免价格过度上涨，对一些远离市区的新二手房会有一定的影响。”一些市场观察人士告诉记者。

在新的住房市场，整体供应仍然很高。据房屋搜壳数据显示，上周北京市发放预售证书15份，新增供应面积31万平方米，较上月下降39%，主要是因为接近年底基数较高。事实上，新增供应面积已经高于近三个月周平均水平的41%。海淀区供应量最高，达到19.4万平方米，占总供应量的62%。

根据壳牌研究院的统计，按照最近8周的交易速度，目前的股票清算周期已经稳定了17个月。从近期的供需情况来看，从11月中旬开始供应量开始逐渐回升，但从交易数据来看，这部分新增住房的去面积仅为8.4%，未来新屋市场存量充足。随着年初成交量的下降，预计清算周期将会延长。