房地产企业应如何应对预售资金的强力监管加快行业洗牌？

2020-12-23 14:35

原标题：加强预售资金监管加快行业洗牌，房企该如何应对？

“2020年，中国房地产经历了一个从宽松到紧缩的过程。特别是在三条红线下，房企的投资、开发、销售步伐受到很大影响。此外，自12月以来，昆明、Xi、唐山、成都、佛山、珠海、潍坊等城市密集出台预售资金监管政策，导致房企基本上负重前行。

融资监管史上最严格背景下预售资金监管的收紧，会对房企资金周转产生一定影响。中长期来看，征地和市场供给的扩大将受到影响，房地产行业的洗牌无疑将再次加速。

其实行业正处于跨越新周期的关键时刻。如何应对预售资金监管不力带来的财务压力，将成为现阶段企业需要考虑的重要问题。"

预售基金监管是大势所趋

临近年底，对商品房预售资金的监管再次收紧，并逐渐形成趋势性政策。目前，至少有25个省市加强了预售资金监管。直接原因是项目不能按时完成。更严格的监管可以保证项目资金的安全，防范房地产领域的财务风险，减少因挪用企业资金而导致的未完成业务的风险。

事实上，早在2010年，住房和城乡建设部就发布了对房地产企业预售资金进行监管的通知，此后，各省市相继出台了相关制度。但由于政策力度和执行监管相对宽松，房企挪用资金已逐渐成为行业普遍现象。个别房企资金链断裂后，购房者权益得不到保障。

这种加码实际上是针对实施过程中具体问题的一个有针对性的“补丁”，以维护买家利益，维护行业长期健康发展。

从根本上说，预售资金的过度监管是因为过去市场供求矛盾得到了缓解。

过去我国住房总量与市场需求存在巨大差距，所以房企要加快周转和供应，预售政策加速了房企资金的回笼，变相增加了房企的无息杠杆。然而，随着房地产市场进入稳定区间，竞争日益激烈。因此，有必要对一些房地产企业预售资金的不当使用进行监管，以防止房地产企业在压力和风险爆发下过于激进，从而给市场带来冲击。

对预售资金的强力监管将加速行业洗牌

在房企项目开发过程中，销售回报最重要的资金来源。自2014年以来，销售回报逐年增加，房地产开发资金到位比例也在扩大，明显高于其他融资渠道。2020年11月，存款、预付款、个人房贷占总资本的49.3%，几乎占总资本的一半。

图：累计销售收入金额及其占房地产开发资金的比例

数据来源：国家统计局，审评委

从政策内容来看，各省市要求房地产企业预售资金全部进入专户，然后根据项目进展动态调整提留资金比例。监管金额基本以满足项目建设所需金额为目标，各地要求从房地产企业预售证金额的10%到40%不等。在实际执行中，根据企业的信用水平进行调整。

表：部分省市预售资金监管要求汇总

数据来源：公共信息，审评委完成

在实践中，如果项目开盘后滞销，预售款达不到监管额度，房企必须为项目建设补充其他计息资金，必然导致房企资金成本增加。以某房地产企业为例，2019年，该房地产企业实现销售收益1500多亿元，同期融资成本约为4.94%。如果限制20%的资金，一年内需要增加的资金使用成本约为14.8亿元。随着三条红线叠加下的融资监管升级，房企滚动资金将面临严重缩水，中长期内将影响企业征地扩张和市场供给。

此外，对预售资金的强有力监管将加速行业洗牌。对于中小房企来说，对项目回报的依赖度更高，日常运营可能需要销售回报的支持。资金严格控制后，融资可能面临困难，缺乏竞争力的房企将加速退出，行业分化加剧。

预售监管应重视三项关键措施

显然，强监管已经成为时代潮流。其次，企业必须通过强有力的运营来改善管理，以应对财务压力。

首先，房企必须加快建设和项目交付，缩短开发周期。从预售资金监管政策来看，大部分城市实行节点管控，根据达到标准的层数、主体封顶、基本水电、内外装修、工程竣工验收等进度，按比例减少活化项目的保留金。以前房企充分利用无息负债，没有还款压力，从预售到交房大概需要一两年时间。一些激进的房企将大量预售资金用于其他新项目，导致建设和竣工速度放缓，项目交付周期延长。未来房地产企业需要在预售资金监管日趋严格的城市，调整建设节奏，缩短项目竣工周期，以缓解现金流压力。

二是房企需要加强供应链ABS等创新融资产品的使用。供应链金融以房地产企业上下游供应商的应收账款为目标，在预售资金严格控制的新环境下更具优势。这是一个双赢的局面。对于房企来说，资产负债表中供应链ABS的应付账款项目，而不是借款项目，有利于降低房企的计息负债；对于房企供应商来说，虽然需要承担一定的资金成本，但是可以更快的收到项目资金，保持稳定的现金流；对于投资者来说，房企的建设资金得到了规范，履约还款更有保障，金融产品风险降低。因此，为了缓解资金压力，房企可以探索这样的融资创新。

三是支付依存度高的房地产企业会重新调整发展战略，征地会趋于小型化，销售会因价格而变化。在投资方面，为了加快资金周转，未来房企会倾向于拿地做小规模项目。小规模地产的优势是自建楼盘少，大多依靠周边已有的配置，使得运营建设更简单快捷，同时资金投入更少，资金周转效率更高。此外，为了分担资金压力，联合征地将成为投资过程中的一大趋势。在销售方面，为了增加预售，房地产企业必须打折销售，以价格换取数量。

对商品房预售资金的监管将成为一大趋势。未来，政策方对企业监管的细化程度将逐步上升，“风险防范”将成为当前房地产市场监管的重点。