93家a股房企中只有33家绿色房企:去红线哪个房企安全

原标题：去红线哪个房企安全

在融资“三条红线”的预期下，近期不少房企的减债行动更加频繁。根据同一家政策研究所的数据，记者发现，今年第三季度，在统计a股的93家房企中，只有33家是绿色房企；h股统计的40家房企中，上半年绿色财务指标的房企只有6家。随着未来房企“成长”空间的收紧，安全成为第一要务。项目转让，引进战争投资，分拆上市，借新债调整长短债，注重资金安全，成为“过冬”的关键。如何“去杠杆化、减负”，很多房企也采取了不同的对策。

　　70%房企“踩线”

住房融资“三条红线”将从2021年开始在全行业全面实施。按照设定标准，红线1:不含预付款后的资产负债率大于70%；红线2:净负债率大于100%；红线3:现金与空头债务比例小于1倍。根据“三条红线”的不同接触情况，房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四个等级。如果“三条红线”全部踩上，开发商的生息负债就不再增加；踩二，计息负债年增长率不超过5%；踩一个，增速不要超过10%；一次失败，不得超过15%。

根据同一家政策研究所的数据，记者发现，今年第三季度，在统计a股的93家房企中，绿色房企有33家，占35.48%；黄房企业27家，占29.03%；橙摊企业14家，占15.05%；红色地摊房企19家，占20.43%。

统计h股的40家房企中，上半年财务指标为绿色房企6家，占15%；黄房企业17家，占42.5%；有10个桔档，占25%；红摊房企7家，占17.5%。

记者今天注意到，在红档的26家房地产企业中，有许多龙头房地产企业和1000亿规模的房地产企业。房地产龙头企业包括中国恒大和融创中国，“减债”成为了两大龙头企业在年中业绩会上的高频词汇。恒大管理层表示，“力争从2020年到2022年，平均每年减息负债1500亿元”。换句话说，恒大未来三年的减债总额将达到4500亿元。

在1000亿规模的房企中，R&F地产、中国澳远、泰和集团等众多房企都榜上有名。此外，还有像鸿阳地产这样的房企，近几年追求千亿目标；在包括R&F地产、泰和集团等21家房地产企业在内的众多红档房企中，净负债率均高于130%，急需降低负债，以摆脱高风险压力。

　　众房企主动“降档”

为了进一步拓宽融资渠道，包括恒大、融创、华润在内的许多房地产企业都在年内实施了分拆上市。据记者介绍，截至目前，今年已有15家物业管理公司成功上市，远超去年12家的规模，但整体表现与去年大相径庭。甚至恒大地产上市第一天就破了。

虽然楼盘上市不尽如人意，但恒大在销售方面取得了不错的成绩。恒大集团发布的数据显示，今年前11个月，恒大累计签约销售额6786.6亿元，同比增长约16.9%。按照这个计算，恒大提前实现了全年6500亿元的销售目标。

当“卖与卖”都救不了自己的时候，最终的办法就是转让公司的控制权。例如，在这一年里，韩晶的股票被正式出售给中国奥林匹克公园，公司名称最近改为“奥园美谷”，据说是进入美丽健康行业。

此外，引入战争投资也是减少公有住房企业债务的有效措施。今年9月，房地产市场上演了两部保险资本与房地产企业的“联姻”剧，但最终蛇口的投资未能引进平安，阳光城成功与泰康牵手。记者注意到，截至今年第三季度，阳光城扣除预付款后的资产负债率为79.21%，净负债率为108.35%，踩了两条红线。

债务“降级”势在必行，许多房企采取了不同的处理方式。大型房企可以利用自身的品牌效应，用价格打动买家，也可以利用自身的规模效应，开辟新的“输血”渠道。但是中小房企的选择空间有限，如何度过生死线，对他们来说还是不乐观的。

　　“借新还旧”调整负债结构

总的来说，融资“三条红线”出来后，降低发债规模成为共识。然而，作为一个资本密集型行业，房地产开发商在规模快速增长的同时，普遍面临着较高的债务压力。因此，虽然目前融资有“三条红线”，但许多房地产企业仍需要慢慢解决问题，尤其是在短期偿债压力临近的时候，一些房地产企业继续通过“借新还旧”的方式筹集资金，调整长短期债务结构。

同策研究院高级分析师肖云祥表示，其实在“三条红线”消息传出后，政策效应已经显现。

根据通策研究院监测的40家典型房企的融资数据，在6月份融资规模达到较高水平后，房企的融资规模在接下来的三个月内持续下滑。10月份融资规模小幅反弹，维持在较低水平。直到11月，融资规模才强劲反弹。从结构上看，11月份融资规模占比最大的是其他债务融资、公司债券和国内银行贷款。肖云翔表示，其他债务融资方式融资规模的增加来自于融资方式的多元化，其中债权转让和应收账款转让的规模和频率显著增加。比如招商局蛇口通过股票和债券融资41.4516亿元，绿地香港通过股票和债券融资72.6亿元。

据壳牌研究院统计，2021年，房企到期债务预计达到12448亿元，同比增长36%，房企偿债压力持续上升。虽然新的融资规定将对未来房地产企业整体债券发行增长起到一定的制约作用，但预计未来房地产企业将需要3-5年时间才能实现债券融资带来的债务压力大幅降低。

“房企短期内仍离不开发展债券的需求，但债务融资规模已经缩小。”严跃进指出，目前，一级房企发行债券融资的机会仍然存在，但中小房企的融资难度越来越大，发行债券的总体利率偏高。所以未来房企会选择“降本”，相关费用和征地也会变得更加谨慎。

中南建设财务总监齐欣在年中业绩发布会上表示，“三条红线”是房企和金融机构的长效机制。限制债务增长规模对前端房地产企业来说可能更稳定，但未来逆市超车可能越来越困难，这将打消一些房地产企业的强攻思想。