三条红线下 房企仍难以多次IPO 负债高盈利是症结所在
原标题：三条红线下，房企多次IPO仍难交割，负债高盈利是症结所在
杠杆运用到极致，高负债就是房企治不了的“心脏病”。诸葛的房搜统计显示，100家上市房地产企业中，有86%踩了“三条红线”，剩下的14%不能完全“休息”。
根据壳牌研究院提供的监测数据，截至11月24日，今年已有5家房地产企业在香港成功上市，还有8家房地产企业仍在香港排队等待上市，其中很多企业在二次交割后尚未完成IPO。
二次递表延迟上市现象频发
负债高盈利不稳是症结
“今年成功上市的五家房企中，只有翔盛控股一次过榜。大部分正在排队上市的房企，都经历了‘交房-到期-再交房’的周期，这种情况以后可能还会继续。”壳牌研究院高级分析师潘浩告诉记者，一方面，“三条红线”是行业规则变化的重大信号，不仅会影响房企的上市之路，还会影响整个行业未来的发展方向，进而叠加疫情的影响。HKEx对住房企业的交付进行更严格的审计；另一方面，随着首批房企陆续完成上市，剩下的房企多为中小企业，存在一定的运营问题，包括资产负债率高、土地储备结构单一、布局局限性强、融资成本高等。这将被HKEx认定为高风险或低于上市标准。
今年上半年，受疫情影响，只有去年底通过听证会的惠晶控股完成了在港上市。下半年，房地产企业上市进程相对加快。截至目前，自今年下半年以来，港龙航空中国、惠今控股、尚坤房地产和翔盛控股四家房地产公司已完成首次公开募股。
除了在数量上缺乏优势外，今年上市的房地产企业大多存在招股说明书无效、二次呈示等问题。例如，尚坤地产和港龙航空中国在提交两份招股说明书后成功上市。正在排队上市的领土控股、三迅控股等房企也出现了二次交房现象。
“这背后的原因主要是公司业绩不够好，负债水平过高。”中国指数研究院企业研究副主任刘水告诉记者。
“有些小企业因为盈利能力不稳定，规模小，负债率高，没有通过材料审查。”通策研究院高级分析师肖云祥告诉记者，2018年以来，在香港上市的内地房地产企业大多为中小房地产企业，主流商业模式是靠高周转率、高负债。但实际上，按照上市的房地产企业来看，高负债的企业已经受到了限制。即便如此，在“三条红线”的融资限制下，这些房地产企业仍然有很强的上市意愿，主要是想获得融资渠道，缓解资金短缺。
不得不说，资金输血、品牌信用背书、降低融资成本一直是房企争夺IPO的重要动力。刘水表示，自2019年以来，由于疫情，小型住房企业的业绩增长一直面临压力，监管部门的融资政策没有明显放松，新的“三条红线”监管迫在眉睫。在多方压力的背景下，房企选择去香港寻求融资机会。
IPO新秀市值均低于150亿元
估值和股价表现承压
即使你想登陆资本市场，在香港上市的“内放股”估值和股价明显承压，甚至部分企业认购不足、破碎。
刘水表示，这是因为物业服务是典型的轻资产模式，资产负债率相对较低。目前物业服务只是大多数业主需要的。因此，物业服务企业具有持续稳定的现金流和巨大的增长潜力，更受资本市场的追捧。
“部分上市房地产企业认购不足、分拆的现象，主要是由于自身价值未能获得较高的投资预期，在资本市场上表现冷淡，无法吸引足够的资本流入。”潘浩表示，资本市场对中小房企更加苛刻，这是行业集中度加剧的背后原因。行业越难，企业之间的差异化特征越明显。同时，这一现象也向业界证明，上市对企业来说不是一个金钟罩，而是一块敲门砖。前期会有突围的危机，后期会有融资成本高的可能。
虽然降低资金成本是房企上市的主要诉求之一，但就目前情况来看，如果房企不改变“红碰”，融资仍然有限。众所周知，根据“三条红线”的不同情况，房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四个档次。如果“三条红线”全部踩上，开发商的生息负债就不再增加；踩两条路，计息负债年增长率不超过5%；踩一个，增速不要超过10%；故障率不得超过15%。
“上市后，最重要的财务目标是争取在年底前把公司提升到绿档。”日前，一家今年刚上市的房地产公司管理层告诉记者，这个目标实现后，公司的融资成本会降低，利润率会进入上行通道。
“如果是上市前的绿房子企业，自身负债是可以控制的。在“三条红线”的新规定内，企业可以利用融资扩大规模。”不过，刘水表示，如果企业已经三次踏上这条线，它将增加直接融资，减少债务，优化负债率，努力成为上市后的绿色企业。
“新上市房地产企业募集资金的使用应结合房地产企业自身的财务结构和发展战略。”潘浩直言，从三季度财报数据来看，一些房地产企业已经开始积极“降级”，比如首开、电建等房地产企业的“红转橙”，建发股份、招商局蛇口等的“橙转黄”、“黄转绿”。而“降级”将成为行业趋势。
潘浩认为，“三条红线”对房企融资的影响主要是结构性的，中小房企融资难度明显升级。在新的融资规定下，除债券融资外，信托、银行贷款等渠道也呈现收紧趋势。接下来，首套房企优势继续加强，行业集中度进一步加大。
在这方面，刘水还认为，今后将继续加强对房地产的金融监管，以防止房地产市场过度金融化。在重点房地产企业的资金监控和融资管理规则下，部分企业的财务压力可能会显著增加。